Эффективность комплексной реконструкции

В важнейших государственных документах, определяющих пути развития страны на текущее пятилетие и перспективу в качестве наиболее эффективного метода решения крупных народнохозяйственных проблем назван комплексный подход с ориентацией на конечный результат работы. Исходя из того, что преобразование сложившихся районов городов относится к ряду таких проблем, важное научно-методическое и практическое значение приобретает развернутое определение принципа комплексности реконструкции.

Комплексная реконструкция сложившихся районов представляет собой процесс переустройства городской среды, содержание и продолжительность которого определяются взаимосвязанными действиями по проектированию, планированию и проведению реконструктивных мероприятий. В связи с этим понятие комплексности охватывает как проектирование объектов реконструкции, так и методы реализации проектных решений.

Комплексный подход как методологический принцип проектирования может обеспечить нормальные условия проживания и функционирования городских объектов в сложившейся городской среде, так как предполагает:

– взаимосвязанное решение по обновлению всех элементов (зданий, сооружений, коммуникаций, участков территории) реконструируемого района или квартала;

– доведение всех элементов до нормативного уровня качества.

Чем сложнее объект по своему функциональному составу и больше по размерам, тем сложнее комплекс задач, которые должны решаться взаимосвязано.

Преобразование жилой застройки может являться составной частью проекта реконструкции многофункционального центрального планировочного района, его частей (общественных комплексов и узлов, улиц, зон). В этом случае в проекте должны взаимосвязано решаться следующие вопросы:

– соотношение и планировочная организация жилых и общественных территорий;

– снос, строительство новых жилых и общественных зданий;

– переоборудование, капитальный ремонт (модернизация) и реконструкция сохраняемых жилых и общественных зданий;

– инженерное оборудование и благоустройство территории.

Объектом проектирования комплексной реконструкции могут быть также отдельно сложившиеся жилые образования группы кварталов, кварталы, группы домов. При проектировании комплексной реконструкции жилых районов основное внимание должно быть обращено на взаимную увязку решений по планировочной организации жилой территории, сносу малоценных и строительству новых жилых зданий, а также капитальному ремонту и реконструкции сохраняемых жилых домов.

Комплексность как метод реализации проекта реконструкции состоит в одновременном осуществлении мероприятий, предусмотренных проектом, и их завершении в относительно короткие сроки.

Эффективность комплексного подхода к проектированию реконструкции заключается в том, что он обеспечивает возможность рассматривать все составляющие объекта преобразования в наиболее важных взаимосвязях. В условиях сохранения больших объемов старого жилого фонда повышение эффективности проектирования комплексной реконструкции должно заключаться в обеспечении взаимосвязанных решений по планировочной организации объекта реконструкции (квартала, группы кварталов, района) и обновлению (капитальному ремонту, реконструкции) опорных жилых зданий.

Градостроительная эффективность комплексного проведения реконструктивных мероприятий состоит в получении высокого архитектурно-художественного и функционального результата благодаря осуществлению целостного градостроительного замысла.

Социальная эффективность выражается в существенном улучшении условий проживания благодаря одновременному доведению всех элементов жилой среды до стандартного уровня качества. Экономическая эффективность комплексного метода реконструкции вытекает из экономии трудовых и материально-технических ресурсов в результате их концентрации на одном градостроительном объекте.

Комплексность проектирования и реализации реконструкции тесно связаны друг с другом. Следует отметить, что проекты комплексной реконструкции, реализация которых не была завершена в сжатые сроки, отчасти теряют качество комплексности и нуждаются в корректировке. Степень реализации проектов комплексной реконструкции сложившейся жилой застройки определяется рядом следующих факторов:

– однородность объекта реконструкции; чем однороднее жилое образование, тем реальнее возможность провести его обновление комплексном методом;

– размеры капиталовложений, материально-технических ресурсов, наличие методов управления, обеспечивающих концентрацию ресурсов на объектах комплексной реконструкции;

– возможность проведения строительных работ на больших участках территории центрального района;

– достаточное количество знаний о сложившейся среде, позволяющее проводить преобразование без значительных потерь ее эстетических и функциональных качеств.

Как показывает опыт Ленинграда, высокая степень однородности застройки, значительные размеры капиталовложений в реконструкцию (около 13% всех вложений в жилищное строительство) и их концентрация у единого заказчика позволяют реализовать проект комплексной реконструкции на 30 га территории сложившегося района в течение трех пятилеток.

Для центров большинства сложившихся городов нашей страны характерна смешанная застройка, большие размеры обновляемых территорий, ограниченность ресурсов для реконструкции. В этих условиях, многие из которых являются объективными, устойчивый характер приобретает разрыв между комплексностью проектирования и комплексностью реализации.

В этой связи сложившийся городской квартал или группу кварталов следует рассматривать как основной объект комплексной реализации, для которого требуется разработка детального проектного решения по взаимосвязанному улучшению его архитектурно-планировочной структуры и капитальному ремонту жилых зданий. Повышение эффективности реконструкции связано с определением на каждом ее этапе рационального соотношения комплексной и последовательной реконструкции.

Комплексная реконструкция – это проводимая единовременно (в пределах 5-10 лет) реконструкция градостроительных объектов (улицы, жилого квартала, группы жилых кварталов).

Последовательная реконструкция – проведение выборочных мероприятий по одному или нескольким элементам сложившегося района. Это могут быть различные виды ремонта отдельных сохраняемых зданий или их сочетания в группе домов, строительство новых жилых и общественных зданий, реконструкция участков подземных коммуникации, благоустройство дворов и т.п. В результате проведения такого рода реконструкции достигается улучшение городской среды и условий проживания, однако отдельные элементы планировки и застройки целостных градостроительных образований (кварталов, их групп, района) могут оказаться по отношению к действующим стандартам в разном качественном состоянии. Основой проведения последовательного преобразования должен быть периодически обновляемый перспективный проект реконструкции района, выполненный на основе методологического принципа комплексности.

В условиях ограниченных финансовых и материально-технических ресурсов дифференциацию процесса реконструкции на единовременные (комплексные) и последовательно осуществляемые (выборочные) мероприятия следует рассматривать как важнейшее средство повышения его эффективности. Такой подход позволяет:

– концентрировать ресурсы на наиболее важных градостроительных объектах, полное и завершенное обновление которых в короткие сроки обеспечивает решение наиболее острых функциональных или эстетических проблем;

– проводить постепенное обновление сложившейся среды в рамках общего градостроительного замысла, гибко реагируя на изменение взглядов на функциональную и архитектурную организацию объекта, на условия ресурсной обеспеченности его реконструкции.

Необходимость взаимосвязанного проектирования планировочной структуры и капитального ремонта опорного жилого фонда обусловлена наличием существенной зависимости между качеством городской среды и составляющих ее зданий. Величина этой зависимости тем больше, чем выше плотность застройки и лучше ее техническое состояние.