Предварительная классификация видов и методов реконструкции жилых зданий

В зависимости от объема и характера проводимых мероприятий реконструкция здания может быть частичной или полной. Возможность и целесообразность проведения полной или частичной реконструкции здания определяют две главные причины [18]:

– процент износа основных несущих конструкций здания (стен и перекрытий);

– соответствие планировки и благоустройства здания современным требованиям, а также возможность использования без значительных переделок существующих наружных сантехкоммуникаций.

При полной (комплексной) реконструкции здания обычно осуществляется одновременное повышение капитальности и благоустройства здания (т.е. производится замена ветхих деревянных перекрытий на огнестойкие с последующей полной внутренней перепланировкой).

Полная (комплексная) реконструкция здания наиболее целесообразна при хорошем состоянии стен и фундамента (с износом не более 40%). При этом, как свидетельствует анализ сложившейся практики реконструкции капитальных жилых зданий, полная замена перекрытий является экономически целесообразным мероприятием в таких зданиях, если размер их жилой площади превышает 1200 м. После полной реконструкции жилое здание должно в наиболее полной мере отвечать современным эксплуатационным, санитарно-бытовым, конструктивным и прочим нормам и требованиям, а по некоторых показателям и превышать их.

Имея ввиду вполне удовлетворительное состояние стен и соответственно большую их долговечность, можно ожидать, что затраты на такие значительные переделки успеют оправдать себя в оставшийся, еще сравнительно большой срок службы здания. Кроме того, хорошее состояние стен и фундаментов таких зданий делает в ряде случаев также вполне целесообразным включение в состав реконструктивных мероприятий надстройки этажей, пристройки, встройки новых объемов здания при условии, что это не противоречит градостроительным и санитарно-гигиеническим требованиям.

Все эти мероприятия, в том числе и надстройка, могут проводиться в качестве самостоятельного способа реконструкции или быть одним из сопутствующих мероприятий комплексной реконструкции всего здания. Например, самостоятельным реконструктивным мероприятием надстройка обычно бывает в том случае, когда планировка здания в какой-то мере отвечает современным требованиям, оставляется без изменений.

В качестве сопутствующего мероприятия надстройка обычно включается в состав комплексной реконструкции всего здания, когда планировка и благоустройство существующего здания не соответствуют современному стандарту.

Следует отметить, что надстройки, пристройки и встройки, как правило, являются важным фактором повышения целесообразности реконструкции здания, так как увеличение его жилой площади за счет надстройки, пристройки или встройки в большинстве случаев оказывается дешевле, чем строительство аналогичного по площади нового дома и кроме того, как правило, на требуют дополнительных средств на инженерное и транспортное обеспечение, на культурно-бытовое обслуживание. Особенно выгодны в этом отношении надстройки. Стоимость 1 м жилой площади в них составляет (в условиях крупного города) в среднем 190-200 руб., а в пристройках и встройках – 210 рублей. Большую экономию дает надстройка трех-четырехэтажных домов на один этаж без усиления их фундаментов, только за счет повышения несущей способности грунта основания, полученного путем его опрессовки весом здания за время его многолетней эксплуатации. Если все же возникает необходимость усиления фундаментов стен или грунтов основания, то число этажей в надстройке должно быть, как правило, не менее двух, в противном случае это мероприятие может оказаться нецелесообразным. Неэффективно также устройство в пристройках и встройках этажей с высотой более 3,5 метра.

Частичная реконструкция жилого капитального здания, при которой перекрытия, как правило, не меняются, а проводятся только внутрипланировочные мероприятия, целесообразна в следующих трех случаях:

1) стены и перекрытия в хорошем состоянии (износ стен не более 40%, перекрытий не более 20%), но внутренняя планировка и благоустройство не соответствуют современным требованиям;

2) стены и перекрытия в хорошем состоянии, необходима частичная внутренняя перепланировка;

3) значительный износ стен и перекрытий (стен не более 60%, перекрытий не более 40%).

Учитывая хорошее состояние стен и перекрытий, путем полной перепланировки (в первом случае) и частичной перепланировки (во втором случае) с одновременным повышением благоустройства, можно добиться того, что здание в значительной мере будет соответствовать современным требованиям.

В третьем случае здание рекомендуется реконструировать только тогда, когда имеется достаточная уверенность что процент перекладываемых стен (в случае такой необходимости) будет небольшим (30-35%).

Возможность подключения реконструируемого здания к уличным сантехкоммуникациям без их переустройства, в значительной мере определяет целесообразность реконструкции здания во всех случаях. При увеличении количества строений, одновременно подключаемых к канализационной сети, с 1 до 10 размер относительных затрат может быть снижен на 30% и более.

Нецелесообразно подключение старых домов к канализационной сети в следующих случаях:

– основные сети канализации находятся от здания дальше 100-150 м;

– глубина первых колодцев канализации менее 0,5-0,6 м без подсыпки;

– для подключения здания к существующей канализационной сети надо вести прокладку линии через железнодорожные или трамвайные пути или широкие улицы с усовершенствованным покрытием и интенсивным движением;

– трасса намечаемой канализационной линии имеет неблагоприятные инженерно-геологические условия (высокий уровень грунтовых вод, плывуны), большую глубину заложения и т.п.;

– неблагоприятный рельеф проектируемой трассы (обратный уклон и т.д.) и пр.

На основании краткой технической характеристики здания выбирается наиболее целесообразный вид и метод его реконструкции, что должно быть учтено в градостроительных решениях.

В свете предстоящих и уже производимых корректировок генеральных планов крупных городов, проектов детальной планировки центральных районов, важное значение имеют исследования и заключения о дальнейшем использовании 5-этажных крупнопанельных жилых зданий первых поколений (постройки 50-60 гг.).

Необходимо учитывать, что пятиэтажные крупнопанельные дома первых поколений занимают территорию, оборудованную всеми инженерными коммуникациями, но что очень важно, рассчитанными по своей мощности только на плотность 5-этажной застройки. Территории эти имеют сложившуюся сеть объектов культурно-бытового обслуживания и расположены, как правило, около мест приложения труда, что еще более повышает их ценность. Возникла необходимость повышения плотности застройки этих территорий. Замена 5-этажной застройки может проводиться только поэтапно с учетом экономических и материально-технических возможностей городского хозяйства на каждом из таких этапов.

При разработке рекомендаций по реконструкции районов 5-этажной застройки 50-60 гг. представляется целесообразным учесть следующие соображения:

1. Модернизация крупнопанельных жилых домов связана с их перепланировкой, включая перенос перегородок, которые в крупнопанельном доме жестко завязаны в рамках пространственной железобетонной конструкции типа \”карточного домика\”.

2. Любое предложение по перепланировке дли каждого типа крупнопанельного дома должно быть предварительно подтверждено проверочным расчетом его конструкций с учетом изменений в их работе после перепланировки и изменений, вызванных физическим износом, с обязательным проведением натурного испытания-эксперимента с загрузкой конструкций здания их рабочей нагрузкой. При этом дом должен быть отселен, и в нем после перенесения перегородок должна быть проведена загрузка всех конструкций с фиксацией приборами их деформации и сравнением фактических напряжений и прогибов в конструкциях с расчетными.

Рабочие чертежи в виде типовых альбомов на модернизацию каждого типа крупнопанельного дома могут быть разработаны только при наличии положительных результатов таких испытаний. При изготовлении рабочих чертежей без учета результатов натурных испытаний, Подтверждающих возможность перенесения какой-либо перегородки и других планировочно-конструктивных изменений в крупнопанельном доме, могут возникнуть аварийные ситуации на модернизируемом объекте, многократно повторенные во всех домах этого типа.

Производство натурных испытаний и разработку рабочих чертежей (с расчетами конструкций) по каждому типу крупнопанельного дома должен выполнить институт – автор проекта, имеющий свою экспериментально-производственную базу и архивные расчеты, по которым был спроектирован дом. Рабочие чертежи, на модернизацию крупнопанельных домов должны быть выпущены в виде дополнительных альбомов к типовым чертежам первоначального проекта крупнопанельного дома.

Порядок и очередность проведения работ по составлению технико-экономических обоснований для целесообразного использования пятиэтажной жилой застройки вблизи сложившихся мест приложения труда и транспортных коммуникаций необходимо разрабатывать, как упоминалось выше, применительно к конкретным экономическим и материальным возможностям и степени жилищной обеспеченности населения города на сегодня и далее по каждой пятилетке до 2005-2010 гг. В связи с этим необходимо учитывать следующие важнейшие факторы, определяющие целесообразность рассматриваемых мероприятий:

– сложившиеся экономические возможности и степень жилищной обеспеченности населения на сегодня и далее по каждой пятилетке до 2005-2010 гг., которые позволяют

– рассматривать возможность сноса этих домов как реальную альтернативу только после ХП пятилетки;

– значительные материальное и финансовые средства, вложенные в эти дома, включая энергетические и трудовые ресурсы, затраченные при изготовлении и монтаже их деталей и оборудования; снос этих домов потребует также значительных мощностей и средств по их разборке, перевозке и утилизации их деталей и строймусора, включая строительство необходимых для этого предприятий;

– необходимость предоставить переселяемому из этих домов населению квартир большей площади по современной норме.

Учитывая все это, представляется целесообразным рекомендовать продолжить эксплуатацию этих домов в ХП пятилетке с производством в них регулярного планово-предупредительного ремонта, средства на которые имеются.

Вместе с тем, учитывая непрерывное повышение уровня жилищной обеспеченности городского населения и рост уровня комфортности квартир в домах-новостройках, целесообразно проведение постепенного перезаселения пятиэтажных крупнопанельных домов с использованием их после ремонта в качестве домов переселенческого фонда, домов гостиничного типа с развитой системой услуг, компенсирующей их планировочно-эксплуатационные недостатки, для малосемейных и для молодых специалистов.