Дизайн индивидуальных жилых домов (коттеджей) общей площадью до 500 кв.м

Инвестиционный эскиз!

С этого надо начинать!

Працюючи певний час в структурі спеціально уповноваженого органу містобудування та архітектури з питань проектування та будівництво індивідуальних житлових, дачних будинків повідомляю про наступне.

Згідно вимог Закону України про регулювання містобудівної діяльності” (далі – Закон) будівництво індивідуальних житлових будинків (котеджів) загальною площею до 500 кв. м. (2 поверхи) може вестись без розробки проектної документації. Тобто без ліцензії та сертифікату архітектора. На підставі ескізу намірів забудови.

АР Крим, обласні, Київська та Севастопольська міськи державні адміністрації, міста обласного та районного значення, органи місцевого самоврядування розробляють власні порядки щодо правил видачі будівельного паспорта, в складі якого повинен міститись ескіз намірів забудови.

Згідно законодавства у сфері містобудування не треба плутати термін ескіз намірів забудови та ескізний проект на розробку якого, згідно відповідного положення, необхідно мати кваліфікаційний сертифікат архітектора, ліцензію на проектні роботи і певним чином цей проект погоджувати.

Тому, ескіз намірів забудови може виконуватися як самим замовником, інвестором, забудовником, або замовлятись будь кому, краще архітектору (інженеру).

З мого досвіду проектування та будівництва індивідуальних житлових, дачних будинків першою стадією після оформлення права власності на земельну ділянку є вибір місця розташування житлового будинку на ділянці.

Крім того, в разі замовлення проектної документації на будівництва коттеджу, замовнику необхідно отримувати містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, а це інше законодавство, таке, як наприклад для будівництва торгівельного центру!

Тим більше, з прийняттям Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення відповідальності та вдосконалення державного регулювання у сфері містобудівної діяльності ” у разі порушення вимог до проектної документації, замовник та проектувальник буде оштрафован.

Тому, краще спочатку зробити ескіз намірів забудови (Принципове архітектурне рішення), отримати будівельний паспорт, а потім будувати з дотриманням вимог нормативних документів з тих матеріалів та конструкцій які є у межах фінансової доступності, згідно технічної документації з відповідними рекомендаціями профільних інженерів, архітекторів.

(тому, що проектну докуметнацію не можливо виконувати без кваліфікаційного сертифіката архітектора, ліцензії та без отримання вихідних даних на проектування відповідно до законодавства).

Но згідно законодавства у сфері містобудування, спочатку в спеціально уповноваженому органі містобудування та архітектури необхідно отримати будівельний паспорт забудови земельної ділянки для будівництва індивідуального житлового будинку.

В складі будівельного паспорта додається ескіз намірів забудови.

Головний архітектор району, міста на підставі цього ескізу видає будівельний паспорт, за умови його відповідності містобудівній документації та певним крітеріям.

Може запропонувати звернутися до знайомого комунального підприємства, або бюро, но замовник сам в праві вибірати архітектора з яким вирішуватиме майбутній дизайн котеджу, або може вибрати його з каталогу.

Після отримання будівельного паспорту можна виконувати будівельні роботи на Вашій земельній ділянці.

Прийняття в експлуатацію здійснюється Державною архітектурно-будівельною інспекцією України на підставі поданою Вами декларації про готовність будинку до експлуатації.

Тут необхідно розуміти, що дані наведені в ескізі намірів забудови можуть бути звірені інспектором після будівництва, якщо наприклад замість 500 кв. м. Ви збудували 550 кв. м. будинку по кардинально іншому дизайну.

Крім того, є і інший бік медалі, який полягає в тому, що за надійність та безпечність проживання в будинку наприклад двоповерховому з балками, або плитами перекриття несе замовник цього будівництва.

Тут не завадить досвід архітектора чи проектувальника при будівництві самого будинку, знання державних будівельних норм, ДБН, вибір за відповідними довідниками типу фундаменту, перерізу балки перекриття, відповідно до розрахунку навантаження та прольоту тощо.

Работая определенное время в структуре специально уполномоченного органа градостроительства и архитектуры по вопросам проектирования и строительство индивидуальных жилых, дачных домов сообщаю о следующем.

Согласно требованиям Закона Украины “О регулировании градостроительной деятельности” (далее – Закон) строительство индивидуальных жилых домов (коттеджей) общей площадью до 300 кв. (2 этажа) может вестись без разработки проектной документации. То есть без лицензии и сертификата архитектора. На основании эскиза намерений застройки.

АР Крым, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, города областного и районного значения, органы местного самоуправления разрабатывают собственные порядки относительно правил выдачи строительного паспорта, в составе которого должен содержаться эскиз намерений застройки.

Согласно законодательству в сфере градостроительства не надо путать термин эскиз намерений застройки и эскизный проект на разработку которого, согласно соответствующего положения, необходимо иметь квалификационный сертификат архитектора, лицензию на проектные работы и определенным образом этот проект согласовать.

Поэтому, эскиз намерений застройки может выполняться как самим заказчиком, инвестором, застройщиком, либо заказываться кому угодно, лучше архитектору (инженеру).

По моему опыту проектирования и строительства индивидуальных жилых, дачных домов первой стадией после оформления права собственности на земельный участок является выбор места расположения жилого дома на участке.

Но согласно законодательства в сфере градостроительства, сначала в специально уполномоченном органе градостроительства и архитектуры необходимо получить строительный паспорт застройки земельного участка для строительства индивидуального жилого дома.

В составе строительного паспорта прилагается эскиз намерений застройки.

Главный архитектор района, города на основании этого эскиза выдает строительный паспорт, если оно соответствует градостроительной документации и определенным критериям.

Может предложить обратиться к знакомому коммунальному предприятию, или бюро, но заказчик сам в праве вибираты архитектора которому будет решать будущий дизайн коттеджа, или может выбрать его из каталога.

После получения строительного паспорта можно выполнять строительные работы на вашем земельном участке.

Прием в эксплуатацию осуществляется Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины на основании поданной Вами декларации о готовности дома к эксплуатации.

Здесь необходимо понимать, что данные приведены в эскизе намерений застройки могут быть сверены инспектором после строительства, если например вместо 500 кв. м. Вы построили 550 кв. м. дома по кардинально иному дизайну.

Кроме того, есть и другая сторона медали, которая заключается в том, что за надежность и безопасность проживания в доме например двухэтажном с балками, или плитами перекрытия несет заказчик этого строительства.

Здесь не помешает опыт архитектора или проектировщика при строительстве самого дома, знание государственных строительных норм, выбор за соответствующими справочниками типа фундамента, сечения балки перекрытия, согласно расчета нагрузки, пролета и т.д.

Орієнтовні вимоги до ескізу намірів забудови земельних ділянок

Вимоги до ескізу намірів забудови земельних ділянок мають містити:

Схему генерального плану М 1:500.

Фасади будівель та споруд з зазначенням висотних відміток, виконані у кольорі, з інформацією щодо опорядження фасадів у відомості опорядження фасадів.

Плани поверхів.

План даху.

Розрізи.

Демонстраційні матеріали (у разі необхідності).

Креслення схеми генерального плану повинно містити таку інформацію:

Поверховість будівліспоруди (гранично допустима).

Відсоток забудови земельної ділянки.

Відступи будівліспоруди від меж земельної ділянки, на якій проектується об’єкт.

Відступи будівліспоруди від суміжної забудови.

Відступи від об’єкта проектування до червоних ліній та ліній регулювання забудови.

Основні техніко-економічні показники.

Елементи благоустрою на земельній ділянці.