Загальні засади оцінки майна і майнових прав | Архітектор Олег Прокопенко у м. Києві

ЗАТВЕРДЖЕНО

постановою Кабінету Міністрів України

від 10 вересня 2003 р. N 1440

НАЦІОНАЛЬНИЙ СТАНДАРТ N 1

\”Загальні засади оцінки майна і майнових прав\”

Загальні питання

1. Національний стандарт N 1 (далі – Стандарт) є обов\’язковим

для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав

(далі – майно) суб\’єктами оціночної діяльності, а також особами,

які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про

оцінку майна.

2. Особливості проведення оцінки певних видів майна

визначаються окремими національними стандартами.

3. Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються

в інших національних стандартах у значенні, встановленому цим

Стандартом, зокрема:

база оцінки – комплекс методичних підходів, методів та

оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна.

Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови

використання її результатів;

методичні підходи – загальні способи визначення вартості

майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки;

метод оцінки – спосіб визначення вартості об\’єкта оцінки,

послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати

певний методичний підхід;

оціночні процедури – дії (етапи), виконання яких у певній

послідовності дає можливість провести оцінку;

принципи оцінки – покладені в основу методичних підходів

основні правила оцінки майна, які відображають

соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості

майна;

об\’єкти оцінки – майно та майнові права, які підлягають

оцінці. Об\’єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема,

об\’єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі

цілісного майнового комплексу;

об\’єкти оцінки у матеріальній формі – нерухоме майно

(нерухомість) та рухоме майно;

нерухоме майно (нерухомість) – земельна ділянка без поліпшень

або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно

пов\’язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що

згідно із законодавством належить до нерухомого майна;

рухоме майно – матеріальні об\’єкти, які можуть бути

переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить

майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю;

об\’єкти оцінки у нематеріальній формі – об\’єкти оцінки, які

не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну

економічну вигоду. До об\’єктів у нематеріальній формі належать

фінансові інтереси (частки (паї, акції), опціони, інші цінні

папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська

заборгованість тощо), а також інші майнові права;

об\’єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу

(цілісний майновий комплекс) – об\’єкти, сукупність активів яких

дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними

майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні

підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути

виділені в установленому порядку в самостійні об\’єкти з подальшим

складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як

самостійні суб\’єкти господарської діяльності;

бізнес – певна господарська діяльність, яка провадиться або

планується для провадження з використанням активів цілісного

майнового комплексу;

необ\’єктивна оцінка – оцінка, яка ґрунтується на явно

неправдивих вихідних даних, навмисно використаних оцінювачем для

надання необ\’єктивного висновку про вартість об\’єкта оцінки;

неякісна (недостовірна) оцінка – оцінка, проведена з

порушенням принципів, методичних підходів, методів, оціночних

процедур та (або) на основі необґрунтованих припущень, що

доводиться шляхом рецензування;

непрофесійна оцінка – оцінка, проведена з порушенням

кваліфікаційних вимог, що визначаються законодавством про оцінку

майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність;

подібне майно – майно, що за своїми характеристиками та (або)

властивостями подібне до об\’єкта оцінки і має таку саму

інвестиційну привабливість;

спеціалізоване майно – майно, що, як правило, не буває

самостійним об\’єктом продажу на ринку і має найбільшу корисність

та цінність у складі цілісного майнового комплексу;

надлишкове майно – майно, що не використовується у

господарській діяльності підприємства і максимальна цінність якого

досягається внаслідок відчуження;

знос (знецінення) – втрата вартості майна порівняно з

вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють

на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний

та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, і

таким, що не усувається, або усунення його є економічно

недоцільним;

фізичний знос – знос, зумовлений частковою або повною втратою

первісних технічних та технологічних якостей об\’єкта оцінки;

функціональний знос – знос, зумовлений частковою або повною

втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об\’єкта

оцінки;

економічний (зовнішній) знос – знос, зумовлений впливом

соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об\’єкт

оцінки;

дата оцінки – дата (число, місяць та рік), на яку проводиться

оцінка майна та визначається його вартість;

вихідні дані – документи, в яких містяться характеристики

об\’єкта оцінки;

ідентифікація об\’єкта оцінки та пов\’язаних з ним прав –

встановлення відповідності об\’єкта оцінки наявним вихідним даним

та інформації про нього;

вартість – еквівалент цінності об\’єкта оцінки, виражений у

ймовірній сумі грошей;

ймовірна сума грошей – найбільша сума грошей, яку може

отримати продавець та може погодитися сплатити покупець;

поточна вартість – вартість, приведена у відповідність із

цінами на дату оцінки шляхом дисконтування або використання

фактичних цін на дату оцінки;

ціна – фактична сума грошей, сплачена за об\’єкт оцінки або

подібне майно;

ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження

об\’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою,

укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного

маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи,

розсудливо і без примусу;

строк експозиції – строк, протягом якого об\’єкт оцінки може

бути виставлений для продажу на ринку з метою забезпечення його

відчуження за найвищою ціною і тривалість якого залежить від

співвідношення попиту та пропонування на подібне майно, кількості

потенційних покупців, їх купівельної спроможності та інших

факторів;

подібна угода – цивільно-правова угода, предметом якої є

подібне майно і яка має спільні ознаки з угодою, для укладення

якої проводиться оцінка;

ліквідаційна вартість – вартість, яка може бути отримана за

умови продажу об\’єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від

строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути

продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості;

вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна

вартість витрат на створення (придбання) нового об\’єкта, подібного

до об\’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною;

вартість відтворення – визначена на дату оцінки поточна

вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового

об\’єкта, який є ідентичним об\’єкту оцінки;

залишкова вартість заміщення (відтворення) – вартість

заміщення (відтворення) об\’єкта оцінки за вирахуванням усіх видів

зносу (для нерухомого майна – з урахуванням ринкової вартості

земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов\’язаних

із земельною ділянкою);

вартість ліквідації – вартість, яку очікується отримати за

об\’єкт оцінки, що вичерпав корисність відповідно до своїх

первісних функцій;

спеціальна вартість – сума ринкової вартості та надбавки до

неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої

заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об\’єкті

оцінки;

інвестиційна вартість – вартість, визначена з урахуванням

конкретних умов, вимог та мети інвестування в об\’єкт оцінки;

вартість у використанні – вартість, яка розраховується

виходячи із сучасних умов використання об\’єкта оцінки і може не

відповідати його найбільш ефективному використанню;

оціночна вартість – вартість, яка визначається за

встановленими алгоритмом та складом вихідних даних;

прямі збитки – поточна вартість витрат на відтворення,

заміщення або відшкодування ринкової вартості об\’єкта оцінки без

урахування неотриманих майбутніх вигод;

дійсна вартість майна для цілей страхування – вартість

відтворення (вартість заміщення) або ринкова вартість майна,

визначені відповідно до умов договору страхування;

дисконтування – визначення поточної вартості грошового потоку

з урахуванням його вартості, яка прогнозується на майбутнє;

капіталізація – визначення вартості об\’єкта оцінки на

підставі очікуваного доходу від його використання. Капіталізація

може здійснюватися із застосуванням ставки капіталізації (пряма

капіталізація) або ставки дисконту (непряма капіталізація чи

дисконтування);

ставка капіталізації – коефіцієнт, що застосовується для

визначення вартості об\’єкта виходячи з очікуваного доходу від його

використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом

визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації

характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або

позиковий) і норму його повернення;

ставка дисконту – коефіцієнт, що застосовується для

визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які

прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів

прогнозування. Ставка дисконту характеризує норму доходу на

інвестований капітал та норму його повернення в післяпрогнозний

період, відповідно до якої на дату оцінки покупець може

інвестувати кошти у придбання об\’єкта оцінки з урахуванням

компенсації всіх своїх ризиків, пов\’язаних з інвестуванням;

грошовий потік – сума прогнозованих або фактичних надходжень

від діяльності (використання) об\’єкта оцінки;

чистий операційний дохід – прогнозована сума надходжень від

використання об\’єкта оцінки після вирахування усіх витрат,

пов\’язаних з отриманням цієї суми;

вартість реверсії – вартість об\’єкта оцінки, яка

прогнозується на період, що настає за прогнозним;

право контролю – повноваження, отримані згідно із

законодавством або відповідною угодою, які впливають на стратегію

та/або дають змогу вирішувати питання управління певним

підприємством. Права контролю враховуються під час проведення

оцінки шляхом застосування контрольної надбавки або контрольної

знижки;

контрольна надбавка – збільшення вартості об\’єкта оцінки

через наявність більших прав контролю порівняно з вартістю

об\’єктів, які характеризуються правами контролю в меншому обсязі;

контрольна знижка – зменшення вартості об\’єкта оцінки через

відсутність права контролю або їх меншого обсягу порівняно з

вартістю об\’єктів, які характеризуються правами контролю в

більшому обсязі.

4. Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів

корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування,

граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного

використання.

5. Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має

вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника

або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна

задовольняти потреби власника або користувача протягом певного

часу.

З метою визначення корисності під час оцінки:

розглядається корисність окремого майна у складі об\’єкта

оцінки як складова частина корисності об\’єкта оцінки в цілому та

корисність майна як окремого об\’єкта оцінки;

враховується сучасний стан використання об\’єкта оцінки, що

може не відповідати його можливому найбільш ефективному

використанню, а також випадки, коли окремі об\’єкти оцінки стають

тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не

використовуються;

прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших

факторів на зміни в корисності об\’єкта оцінки;

оцінюються витрати на поліпшення об\’єкта оцінки з урахуванням

впливу цих витрат на збільшення його ринкової вартості.

6. Принцип попиту та пропонування відображає співвідношення

пропонування та попиту на подібне майно. Відповідно до цього

принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання

цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до змін

у співвідношенні пропонування та попиту на подібне майно.

7. Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців

на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується

сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке

продається на ринку.

8. Принцип очікування передбачає, що вартість об\’єкта оцінки

визначається розміром економічних вигод, які очікуються від

володіння, користування, розпорядження ним.

9. Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає

врахування впливу на вартість об\’єкта оцінки таких факторів, як

праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у

загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка

вартості об\’єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна

вартість об\’єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.

10. Принцип найбільш ефективного використання полягає в

урахуванні залежності ринкової вартості об\’єкта оцінки від його

найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним

використанням розуміється використання майна, в результаті якого

вартість об\’єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються

тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими,

дозволеними та економічно доцільними.