Правила застосування поправок
34. При наявності відмінностей технічних характеристик
оцінюваної будівлі від аналогічних характеристик прийнятого типу
(об\’єкта-аналога) уводяться відповідні поправки.
Для можливості введення поправочних коефіцієнтів на
конструктивне рішення, інженерне забезпечення, матеріал чи вид
робіт оцінюваної будівлі в описі типових будівель Збірника
( v2929224-04 ) зазначені питомі ваги кожного конструктивного
елемента та основного інженерного обладнання (далі – структурні
елементи).
Питома вага являє собою вартість структурного елемента у
відсотках стосовно повної вартості будівлі. Сума питомої ваги усіх
структурних елементів типової будівлі дорівнює 100%.
Поправочний коефіцієнт до питомої ваги і-го структурного
елемента К являє собою співвідношення вартостей одиничних
і
показників (1 куб.м, 1 кв.м, 1 м.п. ) цього структурного елемента
оцінюваної будівлі й об\’єкта-аналога, а саме:
в
іо
К = —,
і в
іа
де: в – вартість одиничного показника і-го структурного
іо
елемента оцінюваного об\’єкта;
в – вартість одиничного показника і-го структурного
іа
елемента об\’єкта-аналога (типу будинку, приведеного в Збірнику
( v2929224-04 ).
Поправочні коефіцієнти К розроблені щодо основних
і
структурних елементів будівель: фундаментів, стін, перекриттів,
підлог та покрівель для найбільш розповсюджених варіантів
застосування різних матеріалів і технологій до шести основних
розділів Збірника ( v2929224-04 ), у яких міститься інформація про
будинки, їх частини та господарсько-побутові будівлі.
У розділі \”Житлові та дачні будинки\” також приведені
поправочні коефіцієнти на різні види заповнення прорізів: вікна,
двері та ворота, що можуть використовуватися стосовно відповідних
елементів об\’єктів-аналогів, інформація про які міститься в інших
розділах, а саме: підвалів, надбудов, прибудов і садових будинків.
При цьому значення поправочних коефіцієнтів у межах кожного
розділу Збірника ( v2929224-04 ) розраховані відносно найбільш
характерного (базового) варіанта конструктивного рішення
відповідного структурного елемента, для якого К = 1.
і
Якщо конструктивне рішення структурного елемента
об\’єкта-аналога не збігається з базовим варіантом, поправочний
коефіцієнт у кожному конкретному випадку розраховується як
співвідношення наведених у таблиці поправочних коефіцієнтів для
відповідних структурних елементів об\’єкта оцінки й
об\’єкта-аналога.
Наприклад, необхідно визначити поправочний коефіцієнт до
питомої ваги стін з цегли керамічної повнотілої товщиною 51 см
об\’єкта-аналога, якщо об\’єкт оцінки має стіни із шлакобетонних
блоків товщиною 64 см.
Відповідно до базового варіанта поправочних коефіцієнтів щодо
стін житлових та дачних будинків (стіни з цегли керамічної
повнотілої товщиною 38 см – табл. 1-02 розділу \”Житлові та дачні
будинки\” Збірника ( v2929224-04 ) поправочні коефіцієнти
складають:
К – для стін з шлакобетонних блоків товщиною 64 см об\’єкта
со
оцінки – 1,22;
К – для стін з цегли керамічної повнотілої товщиною 51 см
са
об\’єкта-аналога – 1,31.
У цьому разі поправочний коефіцієнт стосовно стін К
с
розраховується як співвідношення означених вище коефіцієнтів і
становитиме К = К / К = 1,22/1,31 = 0,93.
с со са
Якщо товщина конструктивних елементів об\’єкта оцінки не
збігається зі значеннями товщин, що наведені в таблицях
поправочних коефіцієнтів на відмінність їх конструкцій та
матеріалів, визначення поправочних коефіцієнтів слід здійснювати
шляхом інтерполяції.
При відсутності необхідних поправочних коефіцієнтів для
окремих видів конструктивних елементів у таблицях розділу
Збірника ( v2929224-04 ), до якого належить об\’єкт-аналог, можуть
бути використані відповідні поправочні коефіцієнти для аналогічних
конструктивних елементів з іншого розділу Збірника.
Наприклад, житловий будинок, що оцінюється, у цокольному
поверсі має перекриття у вигляді цегляних склепінь по металевих
балках. Для цього випадку поправочний коефіцієнт у порівнянні з
перекриттям зі збірних залізобетонних панелей об\’єкта-аналога
визначимо за даними табл. 2-02.2 розділу \”Підвали, погреби та
плавальні басейни\” Збірника ( v2929224-04 ), що містить поправочні
коефіцієнти означених видів перекриттів. Таким чином, поправочний
коефіцієнт становитиме К = 0,75/0,62 = 1,21. Тобто до питомої ваги
перекриття зі збірних залізобетонних панелей об\’єкта-аналога за
наявності в об\’єкті оцінки перекриття з цегляних склепінь по
металевих балках застосовується поправочний коефіцієнт К = 1,21.
При відсутності необхідних поправочних коефіцієнтів для
окремих конструктивних елементів і видів робіт їх значення в
процесі оцінки об\’єктів визначаються за зазначеною у цьому пункті
формулою на основі даних щодо вартості одиничного показника
(1 куб.м, 1 кв.м, 1 м.п.) структурних елементів будівель, які
приведені в розділі \”Усереднені показники вартості відтворення
конструктивних елементів та видів робіт за розрахунком на
відповідну одиницю виміру\” Збірника ( v2929224-04 ), чи на основі
даних будівельних організацій, що надають послуги за відповідними
видами робіт.
35. Питому вагу і-го структурного елемента в загальній
вартості оцінюваної будівлі гама з урахуванням поправок на його
іо
відмінність від відповідного структурного елемента обраного
об\’єкта-аналога визначаємо з використанням поправочних
коефіцієнтів К за формулою:
і
гама = гама х К ,
іо іа і
де гама – питома вага і-го структурного елемента в
іа
загальній вартості об\’єкта-аналога.
36. Якщо в житловому будинку, що оцінюється, крім фундаменту
з цоколем, є підвал, а в об\’єкті-аналозі підвал відсутній,
поправочний коефіцієнт до питомої ваги фундаменту з цоколем
об\’єкта-аналога може визначатись як співвідношення сумарної площі
зовнішніх стін фундаментів та цоколю і стін підвалу оцінюваного
об\’єкта до площі зовнішніх стін фундаментів та цоколю аналога за
формулою:
S + S
фц ст.п (об\’єкт оцінки)
гама = ———–; —————.
ф S (об\’єкт-аналог)
фц
Виходячи з положення п. 14 цього Порядку, що загальна висота
фундаменту з цоколем складає 1,0 м, площа зовнішніх стін
фундаментів з цоколем S (їх вертикальна проекція) визначається
фц
через показники оцінюваного будинку: периметр – P , тобто
б
S = P х 1,0, а площа стін підвалу S – через периметр
фц б ст.п.
підвалу P і його висоту Н , зменшену на 1,0 м,
п п
тобто S = P х (Н – 1,0).
ст.п. п п
Наприклад, потрібно визначити поправочний коефіцієнт на
наявність підвалу в оцінюваному житловому будинку з параметрами:
периметр будинку P = 100 м, периметр підвалу P = 50 м, висота
б п
підвалу H = 3,0 м, якщо периметр об\’єкта-аналога також
п
дорівнює 100 м.
Для цих умов поправочний коефіцієнт до питомої ваги
фундаментів та цоколю об\’єкта-аналога становитиме:
(S + S ) P х 1,0 + P х (H – 1,0)
фц ст.п б п п
гама = ————- = ————————– =
ф S P х 1,0
фц б
100 х 1,0 + 50 х (3,0 – 1,0) 100 + 50 х 2
= —————————- = ———— = 2.
100 х 1,0 100
У протилежному випадку, коли в об\’єкті оцінки підвал
відсутній, а об\’єкт – аналог має в своєму складі підвальну
частину, наведена вище формула з визначення поправочного
коефіцієнта на відмінність підземної частини об\’єкта оцінки і
об\’єкта-аналога матиме вигляд:
S
фц (об\’єкт оцінки)
гама = ———–; —————,
ф S + S (об\’єкт-аналог)
ст.п фц
де в чисельнику S – площа зовнішніх стін фундаментів з
фц
цоколем об\’єкта оцінки, а в знаменнику S = P х (H – 1,0) і
ст.п п п
S = P х 1,0 м – відповідно площа стін підвалу і площа зовнішніх
фц б
стін фундаментів з цоколем, визначені за показниками
об\’єкта-аналога.
37. У спрощеному методі за наявності в оцінюваній будівлі
підвалу чи напівпідвалу проводиться знижка питомої ваги
фундаментів об\’єкта оцінки на 70% (К = 1 – 0,7 = 0,3),
ф
ураховуючи, що фундамент оцінюваної будівлі в обсязі вказаних 70%
(у середньому) є стінами підвалу, які враховуються при окремій
оцінці підвалу.
Якщо підвал чи напівпідвал розташований під частиною будинку,
поправку слід визначати в розмірі пропорційно площі підвалу щодо
площі основи основної частини будівлі.
38. Якщо житловий будинок, що оцінюється, має інженерне
обладнання та благоустрій, відмінні від інженерного обладнання та
благоустрою об\’єкта-аналога, до показників вартості аналога
вносяться необхідні поправки в %, значення яких приведені в
примітках до таблиць-характеристик відповідних об\’єктів-аналогів.
У разі якщо об\’єм об\’єкта, що оцінюється, суттєво
відрізняється від об\’єму об\’єкта-аналога, значення поправок щодо
окремих видів інженерного обладнання житлових будинків можуть бути
уточнені за відповідними графіками зміни питомої ваги інженерного
обладнання у вартості будинків у залежності від їх об\’ємів.
Такі графіки стосовно електрозабезпечення, водопроводу,
каналізації, опалення від місцевого котла, газопостачання від
зовнішніх мереж, телебачення, радіо та блискавкозахисту для
будинків з найбільш поширеними об\’ємами в діапазоні
250-1850 куб.м наведені в підрозділі 4 Загальної частини
Збірника ( v2929224-04 ).
Наприклад, якщо для оцінюваного будинку з показниками
V = 510 куб.м, H = 4,2 м і P/S = 0,37 найбільш прийнятним
аналогом визначений будинок-типорозмір об\’ємом V = 504 куб.м,
H = 4,2 м і P/S = 0,37 (належить до типу 1-7 (9) з
V = 268 куб.м), при цих показниках об\’єкта оцінки поправки на
основі графіків підрозділу 4 Загальної частини Збірника
( v2929224-04 ) відповідно становитимуть:
– на водопровід – 1,5%;
– на каналізацію в зовнішню мережу – 3,25%;
– на опалення від місцевого котла – 6,8%.
Для будинків, об\’єми яких виходять за межі означеного
діапазону (+- 50 куб.м ), необхідні поправки стосовно конкретного
інженерного обладнання приймаються за граничними значеннями
відповідних графіків.
У випадках, коли елементи інженерного обладнання та
благоустрою розташовані в прибудові, а в основній частині будинку
відсутні, – поправки до основної частини будинку не
застосовуються.
За наявності в оцінюваній прибудові інженерного обладнання і
благоустрою поправки на його наявність уводяться з приведених
даних до таблиці типу об\’єкта-аналога, за яким проводиться оцінка
основної частини будинку, або відповідно до абзацу другого цього
пункту.
39. Якщо в об\’єкті оцінки в порівнянні з аналогом окремі
структурні елементи відсутні чи за функціональним призначенням
замінені іншими, у таких випадках до питомої ваги зазначених
структурних елементів аналога застосовується поправочний
коефіцієнт К = 0,0.
і
При цьому значення питомої ваги інженерного обладнання
об\’єкта оцінки, яке є додатковим у порівнянні з аналогом,
установлюється відповідно п. 38 цього Порядку (приклади наведені в
підрозділі 5 Загальної частини Збірника ( v2929224-04 ).
Наприклад, житловий будинок, що є аналогом, має пічне
опалення, питома вага якого в загальній вартості будинку
складає 5%, а об\’єкт оцінки опалюється лише від місцевого котла,
питома вага якого складає 7%; у такому разі питома вага опалення в
загальній вартості об\’єкта оцінки становитиме 7%, при цьому до
питомої ваги пічного опалення об\’єкта-аналога застосовуємо
коефіцієнт К = 0,0.
40. При внесенні поправок для переходу від одного
конструктивного рішення чи матеріалу підлог до іншого необхідно
мати на увазі, що поправочні коефіцієнти для підлог
\”з улаштуванням основи\” стосуються підлог підвалів, напівпідвалів,
а також перших поверхів будівель, якщо під ними відсутні підвали,
а поправочні коефіцієнти для підлог \”на готову основу\” стосуються
підлог усіх інших поверхів, ураховуючи, що вартість основи для них
урахована у вартості елементів перекриття.
41. Після уведення поправочних коефіцієнтів на матеріал чи
конструкцію, відсутність чи наявність елементів інженерного
обладнання і благоустрою сума питомої ваги усіх структурних
елементів оцінюваної будівлі може бути більшою чи меншою 100%.
Отримане значення цієї суми, що включає можливі виправлення, у
кожному конкретному випадку є загальним поправочним коефіцієнтом,
що використовується при визначенні укрупненого показника вартості
відтворення оцінюваної будівлі на основі вартості 1 куб.м
об\’єкта-аналога, узятої з відповідних таблиць Збірника
( v2929224-04 ).
Наприклад, якщо сума питомої ваги всіх структурних елементів
оцінюваного будинку після внесення поправок складає 96%, а
вартість 1 куб.м об\’єкта-аналога складає 251,4 грн., то
скоректована питома вартість об\’єкта оцінки дорівнює:
251,4 грн. х 96%
—————- = 251,4 х 0,96 = 241,3 грн.,
100%
а в разі якщо сума питомої ваги після внесення поправок
становитиме 112% при тій самій вартості 1 куб.м об\’єкта-аналога,
то скоректована питома вартість об\’єкта оцінки дорівнюватиме:
251,4 грн. х 112%
—————– = 251,4 х 1,12 = 281,6 грн.
100%
42. У зв\’язку з тим, що сума питомої ваги усіх структурних
елементів оцінюваної будівлі після внесення поправок, як правило,
відрізняється від 100%, їхні значення надалі перераховуються з
метою приведення їх загальної суми до 100%. Розглянемо це на
прикладі, наведеному в такій таблиці:
——————————————————————
| N | Найменування | Питома вага| Для оцінюваного будинку |
|поз.|конструктивних| у вартості |——————————-|
| | елементів | об\’єкта- |попра- |питома вага|скоригова-|
| | | аналога, % |вочний |з урах. |на питома |
| | | |коеф., К|поправки, %|вага, % |
|—-+————–+————+——–+———–+———-|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
|—-+————–+————+——–+———–+———-|
| 1 |Фундаменти | 20,0 | 1,25 | 25,0 | 26,0 |
|—-+————–+————+——–+———–+———-|
| 2 |Стіни і | 35,0 | 1,00 | 35,0 | 36,5 |
| |перегородки | | | | |
|—-+————–+————+——–+———–+———-|
| 3 |Перекриття і | 30,0 | 0,70 | 21,0 | 21,9 |
| |підлоги | | | | |
|—-+————–+————+——–+———–+———-|
| 4 |Горище і дах | 15,0 | 1,00 | 15,0 | 15,6 |
|—-+————–+————+——–+———–+———-|
| | Усього| 100,0 | – | 96,0 | 100,0 |
——————————————————————
Зазначені в графі 6 цієї таблиці скориговані значення питомої
ваги призначені для використання на наступному етапі оцінки –
визначенні залишкової вартості відтворення (заміщення) чи
інвентаризаційної вартості будівель з урахуванням фізичного зносу
їх структурних елементів за період експлуатації, що встановлюється
у відповідності до ВСН 53-86 (р) \”Правила оценки физического
износа жилых зданий\” Держцивільбуд при Держбуді СРСР.
43. Якщо необхідно визначити значення поправок у відсотках
для і-го структурного елемента оцінюваного будинку Дельта у
іо
залежності від значень поправочних коефіцієнтів і питомої ваги
даного структурного елемента в загальній вартості обраного
об\’єкта-аналога, використовується формула
дельта = (К – 1) х гама
іо і іа
Для прикладів скористаємося даними з указаної таблиці.
Приклад N 1. Визначимо величину поправки у відсотках для
фундаментів оцінюваного будинку для випадку, коли їхня питома вага
у вартості об\’єкта-аналога становить гама = 20% (гр. 3 табл.), а
фа
поправочний коефіцієнт К = 1,25 (гр. 4 табл.).
фо
При цих умовах поправка
дельта = (1,25 – 1) х 20% = 0,25 х 20% = + 5%.
фо
Далі визначаємо питому вагу фундаментів оцінюваного будинку
гамма з урахуванням означеної поправки на їх відмінність від
фо
даного структурного елемента в обраному типі об\’єкта-аналога:
гама = гама + Дельта = 20% + 5% = 25% (гр. 5 табл.).
фо фа фо
Приклад N 2. Визначимо величину поправки у відсотках для
структурного елемента – \”перекриття і підлоги\” для випадку, коли
його питома вага у вартості обраного типу об\’єкта-аналога
гама = 30% (гр. 3 табл.), а поправочний коефіцієнт К = 0,7
па по
(гр. 4 табл.).
При цих умовах поправка
Дельта = (0,7 – 1) х 30% = – 0,3 х 30% = – 9%,
по
а питома вага даного структурного елемента у вартості
оцінюваного будинку з урахуванням поправки становитиме:
гама = гама + дельта = 30% – 9% = 21% (гр. 5 табл.).
по па по
Примітка. Значення поправок можуть бути зі знаком плюс при
поправочних коефіцієнтах К більше 1 та зі знаком мінус при К
і і
менше 1.
44. У тих випадках, коли тільки частина конструктивного
елемента оцінюваної будівлі відрізняється від конструктивного
елемента об\’єкта-аналога, відповідний поправочний коефіцієнт К
і
використовується лише стосовно цієї частини шляхом урахування
значення її відсотка в загальному обсязі елемента.
Приклад N 1. В оцінюваному одноповерховому житловому будинку
паркет по чорній підлозі з дощок товщиною 36 мм на лагах по
цегляних стовпчиках і бетонній основі займає 40% від загальної
площі всієї підлоги, решта (60%) – підлога дощата з дощок товщиною
36 мм, що ідентична підлозі об\’єкта-аналога.
При порівнянні паркетної підлоги об\’єкта оцінки з дощатою
підлогою об\’єкта-аналога згідно з табл. 1-04 розділу \”Житлові та
дачні будинки\” Збірника ( v2929224-04 ) поправочний коефіцієнт
складе 2,25.
З урахуванням частки відповідного типу підлоги в загальній
площі підлог об\’єкта оцінки для випадку, коли питома вага підлог у
вартості обраного типу об\’єкта-аналога – гама = 12%, її значення
па
для оцінюваного будинку становить:
40% х 2,25 60% х 1,0
гама = гама ( ———- + ——— ) =
по па 100% 100%
= 12% х ( 0,4 х 2,25 + 0,6 ) = 12% х ( 0,9 + 0,6 ) =
= 12% х 1,5 = 18%.
Приклад N 2. В оцінюваному будинку зі стінами, ставленими з
пластин, є брандмауерна стіна товщиною 51 см і дві фасадні стіни,
облицьовані в півцеглини. Площа брандмауерної стіни в порівнянні
зі всією площею стін будинку становить 20%; стін, облицьованих
цеглою, – 50%; решта 30% – стіни, ставлені з пластин.
При оцінці такого будинку з використанням об\’єкта-аналога зі
стінами, ставленими з пластин, для якого питома вага стін в
загальній вартості будинку складає 32%, необхідно врахувати такі
поправки:
а) на наявність брандмауерної стіни товщиною 51 см, що
замінює 20% стін об\’єкта-аналога, ставлених з пластин; для такого
випадку згідно з поз. 1.1 та 3.1 табл. 1-02 розділу \”Житлові та
дачні будинки\” Збірника ( v2929224-04 ) поправочний коефіцієнт
становитиме К = 1,31 / 1,16 = 1,13;
1
б) на наявність облицювання ставлених з пластин стін у
0,5 цегли (50%) поправочний коефіцієнт відповідно до поз. 1.1
та 3.1 табл. 1-02 розділу \”Житлові та дачні будинки\” Збірника
( v2929224-04 ) становитиме К = 1,41 / 1,16 = 1,22.
2
З використанням визначених поправочних коефіцієнтів і
врахуванням відповідної частки стін, до яких вони відносяться,
питома вага стін в загальній вартості оцінюваного будинку в
розглянутому прикладі становитиме:
20% 50% 30%
гама = гама ( —- х К + —- х К + —- х 1,0 ) =
со са 100% 1 100% 2 100%
= 32% х ( 0,2 х 1,13 + 0,5 х 1,22 + 0,30 х 1,0 ) =
= 32% х ( 0,226 + 0,61 + 0,30 ) = 32% х 1,136 = 36,35%
45. Особливості практичного застосування спрощеного і
загального методів оцінки будівель, а також визначення поправок
показані на прикладах, наведених у підрозділі 5 Загальної частини
Збірника ( v2929224-04 ).
