Порядок визначення та введення поправок до вартості відтворення 1 куб.м будівельного об\’єму
будинків і споруд на відхилення величин будівельних
об\’ємів оцінюваного об\’єкта та відповідного
об\’єкта-типорозміру вибраного аналога
25. Уведення таких поправок необхідне у зв\’язку зі значною
залежністю вартості відтворення 1 куб.м будівельного об\’єму від
абсолютних величин будівельного об\’єму об\’єктів, а також з метою
розширення області використання даного Збірника ( v2929224-04 )
для оцінки об\’єктів при досить обмеженій кількості
об\’єктів-аналогів, на базі яких розроблені матеріали Збірника.
26. До визначення та введення зазначених поправок приступають
після вибору для оцінюваного об\’єкта найбільш подібного
об\’єкта-аналога у відповідності до встановлених правил, зазначених
у пунктах 22-24 цього Порядку.
27. При правильно визначеному об\’єкті-аналогу різниця у
величинах будівельного об\’єму оцінюваного об\’єкта та відповідного
об\’єкта-типорозміру аналога може бути обумовлена тим, що:
– підвал та (або) мансарда в оцінюваному об\’єкті займають
більшу або меншу частину в порівнянні з об\’єктом-аналогом;
– площа другого та вищих поверхів можуть відрізнятися від
площі нижчерозташованих поверхів унаслідок улаштування еркерів,
засклених балконів тощо;
– другий та інші поверхи будівель можуть бути влаштовані над
частиною нижчерозташованих поверхів;
– підвальні та цокольні поверхи будівель можуть виходити за
межі контуру першого поверху (площі основи);
– площі основ будівель, що порівнюються, можуть відрізнятися
за своєю конфігурацією.
У зв\’язку з означеними та іншими особливостями
об\’ємно-планувальних рішень об\’єктів, що розглядаються, різниця у
величинах їх будівельних об\’ємів, як правило, пов\’язана з певними
відмінностями значень параметричних характеристик n та k.
28. Оскільки віднесення оцінюваного об\’єкта до множини
будівель-типорозмірів того чи іншого об\’єкта-аналога здійснюється
на основі близькості значень величин їх параметричних
характеристик n та k, то величина відхилення будівельного об\’єму
оцінюваного об\’єкта та відповідного об\’єкта-типорозміру
визначається вибором об\’єкта-аналога.
29. При користуванні даним Збірником ( v2929224-04 )
пропонується застосовувати спрощений спосіб визначення та введення
означених поправок, заснований на пошуку та порівнянні відповідних
табличних даних. Цей спосіб полягає в послідовному використанні
зведеної таблиці параметричних характеристик об\’єктів-аналогів
(табл. 3 цього Порядку), таблиці величин будівельних об\’ємів
будівель-типорозмірів вибраного об\’єкта-аналога в залежності від
параметрів P/S та H і відповідної таблиці вартостей 1 куб.м
будівельного об\’єму будівель-типорозмірів об\’єкта-аналога.
30. Табл. 3 цього Порядку є ключем до користування таблицею
величин будівельних об\’ємів будівель-типорозмірів об\’єкта-аналога.
У залежності від величини відхилень параметрів n та k
оцінюваного об\’єкта та об\’єкта-аналога припускаються три варіанти
користуванням таблицею величин будівельних об\’ємів, крім випадку,
коли не потрібно вводити поправки до вартості 1 куб.м
будівельного об\’єму на відхилення величин будівельних об\’ємів
(відповідно до третього абзацу п. 24 цього Порядку).
Метою щоразового користування цією таблицею є пошук координат
P/S та H, при яких величина будівельного об\’єму певного
об\’єкта-типорозміру буде дорівнювати величині будівельного об\’єму
оцінюваного об\’єкта.
Варіант 1. Якщо на основі даних табл. 3 встановлено, що
значення параметрів k оцінюваного об\’єкта і об\’єкта-аналога
відрізняються не більше ніж на 5%, а величини параметрів n мають
значно більшу різницю, то вказана величина будівельного об\’єму
відшукується в таблиці будівельних об\’ємів за стовпчиком з
координатою P/S, яка дорівнює параметру P/S оцінюваного об\’єкта.
Варіант 2. Якщо встановлено, що величини параметрів n
відрізняються не більш ніж на 5%, а величини параметрів k мають
значно більшу різницю, то вказана величина будівельного об\’єму
відшукується в таблиці 3 в рядку з координатою H, що дорівнює
параметру H оцінюваного об\’єкта.
Варіант 3. Якщо величини параметрів n та k відрізняються
більше ніж на 5%, то вказана величина будівельного об\’єму
відшукується в табл. 3 в зоні, яка оточує точку (об\’єкт) з
координатами P/S та H, що дорівнює параметрам P/S та H оцінюваного
об\’єкта.
Відшукані такими способами координати P/S та H
об\’єкта-типорозміру аналога з величиною будівельного об\’єму,
рівного значенню будівельного об\’єму оцінюваного об\’єкта,
використовуються для визначення за таблицею вартості уточненої
вартості відтворення чи заміщення 1 куб.м будівельного об\’єму,
яка буде вихідною для уведення наступних поправок до неї, що
пов\’язані з різницею елементів оцінюваного об\’єкта та
об\’єкта-аналога за їх конструктивними рішеннями і застосованими
будівельними матеріалами.
31. У разі якщо не потрібно вводити поправки до вартості
відтворення 1 куб.м будівельного об\’єму на відхилення величини
будівельних об\’ємів оцінюваного об\’єкта від відповідного
об\’єкта-типорозміру вибраного аналога, за шукані координати P/S та
H приймають параметри P/S та H оцінюваного об\’єкта.
32. У всіх указаних випадках знайдені координати P/S та H
використовуються також для визначення уточнених питомих ваг
вартостей окремих елементів у загальній вартості
об\’єкта-типорозміру аналога, який за своїми об\’ємно-планувальними
характеристиками найбільш близький до оцінюваного об\’єкта.
Уточнена питома вага вартості елементів
об\’єктів-типорозмірів визначається за таблицями питомої ваги
(відносної вартості) елементів будинків-типорозмірів
об\’єкта-аналога, усереднених за секторами таблиць вартості
1 куб.м їх будівельного об\’єму, що наведені в цьому Збірнику
( v2929224-04 ) при об\’єктах-аналогах. У залежності від того, у
якому із секторів таблиці вартості 1 куб.м будівельного об\’єму
міститься даний об\’єкт-типорозмір аналога з визначеними
координатами P/S та H, використовуються величини питомої ваги з
відповідних граф указаних таблиць.
У Збірнику ( v2929224-04 ) подано два види таблиць вартості 1
куб.м будівельного об\’єму:
– з єдиним полем, що повністю відноситься до об\’єкта-аналога;
– з полем, що розділене на 4 рівних сектори, на якому
додатково виділений сектор об\’єкта-аналога. Для кожного із
секторів таких таблиць наведені усереднені значення питомої ваги
окремих елементів у загальній вартості будівель, які
використовуються надалі в системі поправок під час визначення
вартості об\’єктів оцінки.
33. Порядок визначення та врахування поправок до вартості
відтворення 1 куб.м будівельного об\’єму будинків і споруд на
відхилення величин будівельних об\’ємів оцінюваного об\’єкта та
відповідного об\’єкта-типорозміру вибраного аналога розглядається в
наведеному далі прикладі (див. табл. 4).
Приймаємо, що об\’єкт у верхньому рядку кожної з наведених у
таблиці чотирьох пар розглядається як об\’єкт-аналог, а в нижньому
рядку – як об\’єкт оцінки, для якого потрібно визначити уточнену
вартість відтворення (заміщення) 1 куб.м будівельного об\’єму з
урахуванням, у разі потреби, поправки до вартості на відхилення
об\’ємів оцінюваного об\’єкта і відповідного об\’єкта-типорозміру
аналога.
У графах 8-10 таблиці наведені відповідно будівельні
об\’єми V, величини відношення периметра до площі основи P/S і
розрахункові висоти поверхів H об\’єктів оцінки, а в графі
11 – величини будівельних об\’ємів V об\’єктів-типорозмірів
т
аналогів, визначені за відповідними таблицями і координатами
P/S і H, які дорівнюють P/S і H оцінюваних об\’єктів. При цьому
величини об\’ємів визначені методом інтерполяції.
За відхиленням величин у графах 11 та 8 (Дельта V) можна
визначитись, чи потрібно вводити поправки до вартості 1 куб.м
будівельного об\’єму відповідних об\’єктів-типорозмірів аналогів.
Виходячи з даних графи 12, у якій приведені відносні величини
відхилень об\’ємів дельта V/V , поправку до вартості можна не
т
вводити тільки для четвертої пари об\’єктів, оскільки відхилення їх
об\’ємів становить менше 3%. Тому для оцінюваного об\’єкта в даному
випадку вартість 1 куб.м будівельного об\’єму приймається за
таблицею вартості будинків-типорозмірів об\’єкта-аналога за
координатами P/S = 0,39, H = 3,5, яка становить 274,6 грн/куб.м.
Вартість відтворення чи заміщення (кошторисна вартість)
1 куб.м будівельного об\’єму для даного оцінюваного об\’єкта С
c
дорівнює 232,5 грн/куб.м за таблицею вартості 1 куб.м
будівельного об\’єму будинків-типорозмірів об\’єкта-аналога в
залежності від параметрів P/S та H (далі – таблиця вартості) до
аналога (типу) 1-28 (45) Збірника ( v2929224-04 ) за координатами
P/S = 0,39, H = 3,5 (табл. 1-28.3). Уведення відповідних поправок
до вартості 274,6 грн/куб.м на відмінність конструктивних
елементів і інженерного обладнання відповідних об\’єктів, що
розглядаються в наступному розділі цього Порядку, дасть змогу
значно наблизитись до вартості 232,5 грн/куб.м.
Порівнюючи величини відхилень параметрів n і k об\’єктів у
кожній парі, легко встановити, що 1-шу, 2-гу і 3-тю пари об\’єктів
потрібно віднести до різних прикладів користування таблицями
величин будівельних об\’ємів об\’єктів-типорозмірів аналогів при
пошуку в них (таблицях) величин будівельних об\’ємів, рівних
об\’ємам об\’єктів оцінки. Ці приклади користування таблицями
описані відповідно варіантами 1, 2 і 3 в п.30 цього Порядку:
а) для першої пари об\’єктів згідно з варіантом 1 заданий
об\’єм оцінюваного об\’єкта V = 2091 куб.м потрібно шукати в
стовпчику таблиці об\’ємів об\’єктів-типорозмірів аналога з
координатою P/S = 0,26, тобто координата P/S приймається в даному
випадку відомою. Інша координата H визначається шляхом
інтерполяції і приймається відповідно до заданого будівельного
об\’єму. У даному випадку H = 4,47.
Уточнена вартість відтворення (заміщення) 1 куб.м
будівельного об\’єму оцінюваного об\’єкта визначається згідно з
таблицею вартості об\’єктів-типорозмірів аналога 1-43 за
координатами P/S = 0,26, H = 4,47 і дорівнює 244,0 грн/куб.м.
Вартість відтворення (кошторисна вартість) 1 куб.м
будівельного об\’єму для даного оцінюваного об\’єкта згідно з
таблицею вартості до аналога за координатами P/S = 0,26, H = 4,1
(табл. 1-31.3 Збірника ( v2929224-04 ) складає 194,6 грн/куб.м.
Уточнена вартість відтворення відрізняється від кошторисної
вартості на 25,4%. Ця різниця у вартості обумовлена головним чином
різницею в конструктивних рішеннях і матеріалах окремих елементів
об\’єкта оцінки і об\’єкта-аналога, а також відмінностями в
інженерному обладнанні цих об\’єктів;
б) для другої пари об\’єктів згідно з варіантом 2 заданий
об\’єм оцінюваного об\’єкта V = 928 куб.м потрібно шукати в рядку
таблиці об\’ємів об\’єктів-типорозмірів аналога (табл. 1-42.2
Збірника ( v2929224-04 ) з координатою H = 2,9. Інша координата
P/S приймається відповідною до заданого будівельного об\’єму. У
даному випадку P/S = 0,30. Уточнена вартість відтворення
(заміщення) 1 куб.м будівельного об\’єму оцінюваного об\’єкта,
визначена за відповідною таблицею і при координатах P/S = 0,30,
H = 2,9, становить 254,6 грн/куб.м. Вартість відтворення
(кошторисна вартість) 1 куб.м будівельного об\’єму для даного
оцінюваного об\’єкта дорівнює 291,5 грн/куб.м відповідно до таблиці
вартості для аналога 1-43 за координатами P/S = 0,31, H = 2,9
(табл. 1-43.3 Збірника). Уточнена вартість відтворення (заміщення)
відрізняється від кошторисної вартості на 12,7%;
в) Об\’єкти третьої пари являють собою найбільш поширений
випадок, коли відповідні параметри n і k суттєво відрізняються.
Згідно з варіантом 3 об\’єм оцінюваного об\’єкта V = 520 куб.м
наведений в таблиці об\’ємів об\’єктів-типорозмірів аналога в зоні,
яка оточує точку (об\’єкт) з координатами P/S = 0,43 і H = 4,1.
Шляхом інтерполяції встановлено, що об\’єму 520 куб.м, зокрема,
відповідають координати P/S = 0,45 і H = 4,37. Уточнена вартість
відтворення (заміщення) 1 куб.м будівельного об\’єму оцінюваного
об\’єкта, прийнята за відповідною таблицею і для координат
P/S = 0,45, H = 4,37, становить 296,9 грн/куб.м. Вартість
відтворення (кошторисна вартість) 1 куб.м будівельного об\’єму для
даного оцінюваного об\’єкта відповідно до таблиці вартості до
аналога 1-37 для координат P/S = 0,43, H = 4,1 (табл. 1-37.3
Збірника ( v2929224-04 ) дорівнює 205,1 грн/куб.м. Уточнена
вартість відтворення (заміщення) відрізняється від кошторисної
вартості на 44,8%.
Отримані в даному прикладі розходження між уточненою вартістю
відтворення чи заміщення і вартістю відтворення (кошторисною
вартістю) 1 куб.м будівельного об\’єму об\’єктів-аналогів будуть
суттєво зменшені (знівельовані) після уведення відповідних
поправок до вартості на відмінність окремих елементів, матеріалів
об\’єктів оцінки й об\’єктів-аналогів.
