З А К О Н У К Р А Ї Н И
Про іпотеку
( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, N 38, ст.313 )
{ Із змінами, внесеними згідно із Законами
N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005, ВВР, 2006, N 13, ст.110
N 3273-IV ( 3273-15 ) від 22.12.2005, ВВР, 2006, N 16, ст.134
N 3480-IV ( 3480-15 ) від 23.02.2006, ВВР, 2006, N 31, ст.268
N 800-VI ( 800-17 ) від 25.12.2008, ВВР, 2009, N 19, ст.257
N 1276-VI ( 1276-17 ) від 16.04.2009, ВВР, 2009, N 38, ст.535
N 2435-VI ( 2435-17 ) від 06.07.2010, ВВР, 2010, N 46, ст.539
N 2518-VI ( 2518-17 ) від 09.09.2010, ВВР, 2011, N 4, ст.22
N 2677-VI ( 2677-17 ) від 04.11.2010, ВВР, 2011, N 19-20, ст.142
N 3610-VI ( 3610-17 ) від 07.07.2011, ВВР, 2012, N 7, ст.53
N 3795-VI ( 3795-17 ) від 22.09.2011, ВВР, 2012, N 21, ст.197
N 4188-VI ( 4188-17 ) від 20.12.2011, ВВР, 2012, N 29, ст.341
N 5037-VI ( 5037-17 ) від 04.07.2012, ВВР, 2013, N 23, ст.224
N 5042-VI ( 5042-17 ) від 04.07.2012, ВВР, 2013, N 26, ст.264
N 5059-VI ( 5059-17 ) від 05.07.2012, ВВР, 2013, N 25, ст.251
N 402-VII ( 402-18 ) від 04.07.2013 }
{ У тексті Закону слова \”реалізаційна ціна\” та \”ціна
реалізації\” в усіх відмінках замінено словами \”ціна
продажу\” у відповідному відмінку згідно із Законом
N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005 }
Розділ I
ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ
Стаття 1. Визначення термінів
У цьому Законі наведені нижче терміни вживаються в такому
значенні:
нерухоме майно (нерухомість) – земельні ділянки, а також
об\’єкти, розташовані на земельній ділянці і невід\’ємно пов\’язані з
нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх
призначення. Застава повітряних та морських суден, суден
внутрішнього плавання, космічних об\’єктів, майнових прав на
нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за
правилами, визначеними цим Законом; ( Абзац другий статті 1 із
змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV ( 3201-15 ) від
15.12.2005 )
іпотека – вид забезпечення виконання зобов\’язання нерухомим
майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця,
згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання
боржником забезпеченого іпотекою зобов\’язання одержати задоволення
своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими
кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом;
об\’єкт незавершеного будівництва – об\’єкт будівництва, на
який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його
спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до
законодавства; { Статтю 1 доповнено абзацом згідно із Законом
N 800-VI ( 800-17 ) від 25.12.2008 }
основне зобов\’язання – зобов\’язання боржника за договорами
позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу, а також зобов\’язання,
яке виникає з інших підстав, виконання якого забезпечене іпотекою;
наступна іпотека – передання в іпотеку нерухомого майна, яке
вже є предметом іпотеки за попереднім іпотечним договором;
іпотекодавець – особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно
для забезпечення виконання власного зобов\’язання або зобов\’язання
іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути
боржник або майновий поручитель;
майновий поручитель – особа, яка передає в іпотеку нерухоме
майно для забезпечення виконання зобов\’язання іншої
особи-боржника;
іпотекодержатель – кредитор за основним зобов\’язанням;
боржник – іпотекодавець або інша особа, відповідальна перед
іпотекодержателем за виконання основного зобов\’язання;
пріоритет – переважне право однієї особи відносно права іншої
особи на те ж саме нерухоме майно;
вищий пріоритет – пріоритет, встановлений раніше будь-якого
іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна;
нижчий пріоритет – пріоритет, встановлений пізніше пріоритету
будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого
майна.
Стаття 2. Законодавство про іпотеку
Законодавство України про іпотеку базується на Конституції
України ( 254к/96-ВР ) і складається з Цивільного кодексу України
( 435-15 ), Господарського кодексу України ( 436-15 ), Земельного
кодексу України ( 2768-14 ), цього Закону та інших
нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України.
Стаття 3. Виникнення, застосування і пріоритет іпотеки
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення
суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду,
застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі
договору, якщо інше не встановлено законом.
Взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя
виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до
закону.
{ Частина друга статті 3 в редакції Закону N 402-VII ( 402-18 )
від 04.07.2013 }
Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права
на об’єкт незавершеного будівництва, посвідчується нотаріусом на
підставі документів, що підтверджують майнові права на цей об’єкт.
{ Статтю 3 доповнено частиною згідно із Законом N 800-VI
( 800-17 ) від 25.12.2008; із змінами, внесеними згідно із Законом
N 402-VII ( 402-18 ) від 04.07.2013 }
Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного
зобов\’язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в
майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.
Іпотека має похідний характер від основного зобов\’язання і є
дійсною до припинення основного зобов\’язання або до закінчення
строку дії іпотечного договору. ( Частина статті 3 із змінами,
внесеними згідно із Законом N 3273-IV ( 3273-15 ) від 22.12.2005 )
У разі порушення боржником основного зобов\’язання відповідно
до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею
вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами,
права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно
зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет
окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно
виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет
над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та
реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки.
{ Частина шоста статті 3 із змінами, внесеними згідно із Законом
N 402-VII ( 402-18 ) від 04.07.2013 }
Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених
іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих
у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на
передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної
реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме
майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом – у
черговості їх державної реєстрації.
Стаття 4. Державна реєстрація іпотеки
Обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній
реєстрації відповідно до закону. Державна реєстрація застави
повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання,
космічних об’єктів проводиться у порядку, встановленому Кабінетом
Міністрів України.
{ Стаття 4 із змінами, внесеними згідно із Законами N 3201-IV
( 3201-15 ) від 15.12.2005, N 3273-IV ( 3273-15 ) від 22.12.2005,
N 1276-VI ( 1276-17 ) від 16.04.2009, N 5037-VI ( 5037-17 ) від
04.07.2012; в редакції Закону N 402-VII ( 402-18 ) від
04.07.2013 }
Стаття 5. Предмет іпотеки
Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об\’єктів
нерухомого майна за таких умов:
нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або
на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або
комунальне підприємство, установа чи організація;
нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього
відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;
нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку
як окремий виділений у натурі об\’єкт права власності, якщо інше не
встановлено цим Законом.
Предметом іпотеки також може бути об\’єкт незавершеного
будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке
стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору,
за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на
набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.
Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній
реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто
є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.
{ Частина друга статті 5 в редакції Закону N 800-VI ( 800-17 ) від
25.12.2008 }
Частина об\’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки
лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на
неї як на окремий об\’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим
Законом. Іпотека поширюється на частину об\’єкта нерухомого майна,
яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета
іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права
власності на неї як на окремий об\’єкт нерухомості.
Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його
приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
Ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або
псування предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не
встановлено іпотечним договором.
Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між
іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки
предмета іпотеки відповідним суб\’єктом оціночної діяльності у
випадках, встановлених законом або договором.
Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування
нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право
будувати, володіти та відчужувати об\’єкт нерухомого майна. Таке
право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього
Закону вважається нерухомим майном. ( Статтю 5 доповнено частиною
сьомою згідно із Законом N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005 )
Стаття 6. Умови передачі нерухомого майна в іпотеку
У разі обмеження правомочності розпорядження нерухомим майном
згодою його власника або уповноваженого органу державної влади чи
органу місцевого самоврядування така ж згода необхідна для
передачі цього майна в іпотеку.
Майно, що є у спільній власності, може бути передане в
іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників.
Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою
частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови
виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на
окремий об\’єкт нерухомості.
Іпотекодавець зобов\’язаний до укладення іпотечного договору
попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги
інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не
зареєстровані у встановленому законом порядку. У разі порушення
цього обов\’язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового
виконання основного зобов\’язання та відшкодування іпотекодавцем
завданих збитків.
Якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована
на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві
власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку
разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця
земельна ділянка належить іншій особі та була передана
іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на
будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов\’язки, які
мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди
цієї земельної ділянки (користування нею). ( Частина четверта
статті 6 в редакції Закону N 3273-IV ( 3273-15 ) від 22.12.2005 )
Якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій
розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві
власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом
з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення
стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій
розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж
іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов\’язаний
надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування
земельною ділянкою, які мав іпотекодавець. ( Частина п\’ята статті
6 в редакції Закону N 3273-IV ( 3273-15 ) від 22.12.2005 )
Об\’єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в
іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно
від того, хто є власником об\’єкта незавершеного будівництва.
( Частина шоста статті 6 в редакції Закону N 3273-IV ( 3273-15 )
від 22.12.2005 )