База оцінки та порядок визначення вартості
11. Оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає
ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки
передує укладанню договору на проведення оцінки майна.
Вибір бази оцінки залежить від мети, з якою проводиться
оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог.
У разі коли у нормативно-правових актах з оцінки майна,
договорі на проведення оцінки майна або ухвалі суду не
зазначається вид вартості, який повинен бути визначений у
результаті оцінки, визначається ринкова вартість.
12. Використання ринкової вартості як бази оцінки під час
укладання договору на проведення оцінки майна можливе за умови
відповідності угоди, у зв\’язку з якою проводиться оцінка, змісту
поняття ринкової вартості. При цьому умови такої угоди не повинні
передбачати будь-які додаткові обмеження або вимоги, що впливають
на майбутню економічну вигоду від використання покупцем об\’єкта
оцінки.
13. Для визначення ринкової вартості враховується найбільш
ефективне використання об\’єкта оцінки.
14. Визначення ринкової вартості об\’єкта оцінки можливе із
застосуванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної
інформації.
15. Методи проведення оцінки, що застосовуються під час
визначення ринкової вартості об\’єкта оцінки у разі використання
порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу
цін продажу (пропонування) на подібне майно.
Витрати на відтворення (заміщення) повинні визначатися на
дату оцінки з урахуванням ринкових цін.
Під час прогнозування грошового потоку та відповідної норми
доходу повинен бути врахований вплив ринкових умов на
функціонування (використання) об\’єкта оцінки виходячи з принципу
його найбільш ефективного використання.
16. Визначення ринкової вартості об\’єкта оцінки за допомогою
порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу
(пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає
сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності
зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою
мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість
об\’єкта оцінки.
За відсутності достовірної інформації про ціни продажу
подібного майна ринкова вартість об\’єкта оцінки може визначатися
на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з
урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни
ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування.
За наявності істотного впливу зовнішніх факторів
(соціально-економічних, політичних, екологічних тощо) на ринок
подібного майна, що призводить до фактичної неможливості надання
аргументованого та достовірного висновку про ринкову вартість, у
звіті про оцінку майна даються додаткові роз\’яснення та
застереження. При цьому оцінювач має право надавати висновок про
ринкову вартість об\’єкта оцінки, що ґрунтується, зокрема, на
інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна або
на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку.
17. У звіті про оцінку майна та у висновку про вартість
об\’єкта оцінки оцінювач відображає факт про включення або
невключення до ринкової вартості суми податку на додану вартість.
Оціночні процедури, пов\’язані з визначенням ринкової вартості,
здійснюються з урахуванням включення або невключення до неї суми
податку на додану вартість.
Умова щодо визначення ринкової вартості з включенням суми
податку на додану вартість зазначається у договорі на проведення
оцінки майна.
18. Застосування неринкових видів вартості під час укладання
договору на проведення оцінки майна можливе у разі невідповідності
умов угоди, у зв\’язку з якою проводиться оцінка, хоча б одній з
умов, яка висувається для визначення ринкової вартості, крім
випадків, зазначених в абзаці третьому пункту 11 цього Стандарту.
Вибір неринкового виду вартості обґрунтовується у звіті про
оцінку майна.
19. До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість
відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість
у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації,
інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість,
чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші види, порядок
визначення яких встановлюється окремими національними стандартами.
20. Неринкові види вартості як база оцінки визначаються за
допомогою методів та оціночних процедур, які ґрунтуються на
результатах аналізу корисності або призначення об\’єкта оцінки, а
також вивченні впливу умов використання або способу відчуження
об\’єкта оцінки.
21. Для визначення неринкових видів вартості як бази оцінки
використовується інформація про подібне майно в частині, в якій
вона відповідає вимогам, що висуваються до певного неринкового
виду вартості. Неринкові види вартості переважно визначаються на
основі інформації щодо угод, які укладалися з умовами та
обмеженнями, подібними до мети, з якою проводиться оцінка.
22. Залишкова вартість заміщення (відтворення) як база оцінки
визначається із застосуванням витратного підходу і
використовується для проведення оцінки спеціалізованого майна, у
тому числі для ведення бухгалтерського обліку з метою визначення
його справедливої вартості згідно з положеннями (стандартами)
бухгалтерського обліку. Якщо умови угод щодо спеціалізованого
майна, для укладання яких проводиться оцінка, відповідають
вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості,
залишкова вартість заміщення (відтворення) може дорівнювати їх
ринковій вартості.
23. Визначення вартості у використанні полягає у проведенні
оцінки об\’єкта оцінки без урахування принципу найбільш ефективного
використання. Вартість у використанні визначається для об\’єктів
оцінки, щодо яких планується подальше використання специфічним
запланованим або існуючим способом.
24. Вартість ліквідації розраховується як сума валових
доходів, які очікується отримати від реалізації об\’єкта оцінки як
єдиного цілого або його складових частин виходячи з принципу
найбільш ефективного використання за вирахуванням очікуваних
витрат, пов\’язаних з такою ліквідацією. У разі коли за
результатами розрахунків вартість ліквідації становить від\’ємну
величину, її значення встановлюється у розмірі 1 гривні.
25. Інвестиційна вартість об\’єкта оцінки використовується з
метою врахування умов угоди, у зв\’язку з укладанням якої
проводиться оцінка, в частині необхідності додаткового
інвестування або виконання інших вимог, що потребує додаткових
матеріальних витрат.
Інвестиційна вартість об\’єкта оцінки у формі цілісного
майнового комплексу, фінансових інтересів визначається переважно
за допомогою дохідного підходу із застосуванням методу
дисконтування грошових потоків, а об\’єкта оцінки у матеріальній
формі – шляхом комбінування кількох методичних підходів.
26. Під час визначення інвестиційної вартості у звіті про
оцінку майна аналізуються умови продажу (інвестування) та їх
відмінність від типових умов продажу подібного майна на ринку,
вплив зазначених умов на формування його вартості, у тому числі
виходячи з принципу найбільш ефективного використання.
Інформаційними джерелами, що дають змогу врахувати зазначені
умови, можуть бути бізнес-план, проектно-кошторисна документація
та документи, які підтверджують виконання певних робіт, результати
аналізу впливу додаткових умов інвестування у процесі продажу
об\’єкта оцінки тощо.
27. Спеціальна вартість об\’єкта оцінки визначається на основі
розрахунку його ринкової вартості з подальшим збільшенням її на
суму надбавки, яка встановлюється з урахуванням особливого
інтересу потенційного покупця або користувача. Сума надбавки
повинна бути обґрунтована у звіті про оцінку майна окремо від
ринкової вартості.
Спеціальна вартість не може застосовуватися під час оцінки
об\’єкта застави, визначення розміру відшкодування збитків та
розміру прямих збитків.
28. У разі продажу майна у строк, який є значно коротшим від
строку експозиції подібного майна, переважно визначається його
ліквідаційна вартість, якщо інше не передбачено законодавством.
Для використання ліквідаційної вартості як бази оцінки необхідно
проводити додаткове дослідження відповідності умов продажу об\’єкта
оцінки, для якого проводиться оцінка, типовим для ринку умовам
продажу подібного майна. Визначення ліквідаційної вартості
здійснюється на основі інформації щодо подібних угод з подібним
майном.
Одним із способів визначення ліквідаційної вартості є
застосування до визначеної ринкової вартості об\’єкта оцінки
знижувальних коефіцієнтів у порядку, встановленому законодавством,
з метою стимулювання попиту потенційних покупців до придбання
об\’єкта оцінки.
29. Під час встановлення ліквідаційної вартості оцінювач
повинен додатково визначити ринкову вартість об\’єкта оцінки та
зазначити у звіті про оцінку майна свої застереження щодо
використання результатів такої оцінки.
30. Ринкова вартість та неринкові види вартості, які
визначено для цілей продажу об\’єктів оцінки, за вирахуванням
витрат, що супроводжують продаж, у тому числі пов\’язаних із
сплатою податку на додану вартість, визнаються чистою вартістю
реалізації.
31. Імовірний розмір страхової суми визначається на основі
результатів аналізу умов договору страхування в цілому, для
окремого страхового випадку, групи страхових випадків, а також
врахування особливостей фізичного стану майна, його поточного
використання, впливу зовнішніх факторів на формування ринкової
вартості майна тощо.
Для визначення ймовірної страхової суми можуть
використовуватися ринкова вартість або неринкові види вартості.
32. У разі виникнення необхідності у визначенні розміру
ймовірного страхового відшкодування оцінка застрахованого майна
проводиться з урахуванням умов страхування та дотриманням
принципів корисності і заміщення.
Для застрахованого майна, подібного до майна, що продається
(купується) на ринку, оцінка розміру ймовірного страхового
відшкодування проводиться виходячи з характеристики майна на дату
заподіяння збитків до настання страхового випадку шляхом
розрахунку прямих збитків.
У разі коли страхова сума становить певну частку вартості
застрахованого об\’єкта, ймовірний розмір страхового відшкодування
оцінюється як відповідна частка оцінених прямих збитків, якщо інше
не передбачено умовами страхування.
33. Оцінка майна з метою відображення її результатів у
бухгалтерському обліку в порядку, встановленому законодавством про
бухгалтерський облік, проводиться з урахуванням того, що:
справедлива вартість активу дорівнює його ринковій вартості у
разі можливості її визначення у порядку, встановленому цим та
іншими національними стандартами;
справедлива вартість активу, який може бути віднесено до
спеціалізованого майна, майна спеціального призначення або
спеціальної конструкції, дорівнює його залишковій вартості
заміщення (відтворення);
ліквідаційна вартість активу згідно з положеннями
(стандартами) бухгалтерського обліку дорівнює його вартості
ліквідації згідно з цим Стандартом;
надлишкові активи оцінюються з урахуванням принципу їх
найбільш ефективного використання із застосуванням такої бази
оцінки, як ринкова вартість або вартість ліквідації, з дотриманням
відповідних умов, що висуваються до їх визначення.
Результати проведення оцінки активів для цілей
бухгалтерського обліку вважаються їх переоціненою вартістю.
34. Об\’єкт оцінки у разі його застави оцінюється за ринковою
вартістю без включення до неї суми податку на додану вартість.