Державна реєстрація права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними
спорудами, їх окремими частинами
1. Перш за все слід звернути увагу, що обов\’язковій державній
реєстрації підлягають речові права, що виникли на підставі
договорів, укладених після набрання чинності Законом ( 1878-17 ),
тобто, починаючи з 16 березня 2010 року. Таке твердження
ґрунтується на тому, що саме цей Закон ( 1878-17 ) містить норму
щодо проведення реєстраторами БТІ державної реєстрації права
користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними
спорудами, їх окремими частинами.
Водночас, враховуючи заявочний принцип побудови системи
державної реєстрації речових прав, за заявою зацікавленої особи
державній реєстрації підлягають і ті речові права, що виникли на
підставі договорів, укладених до набрання чинності Законом
( 1878-17 ).
Порядок державної реєстрації такого речового права до 1 січня
2012 року встановлює Тимчасове положення про порядок державної
реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме
майно, затверджене наказом Міністерства юстиції від 7 лютого
2002 року N 7/5 ( z0157-02 ) (у редакції наказу Міністерства
юстиції від 28 липня 2010 року N 1692/5) ( z0582-10 ),
зареєстрованим в Міністерстві юстиції 18 лютого 2002 року за
N 157/6445 (далі – Положення).
У розумінні Положення ( z0157-02 ) державна реєстрація
прав – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів
виникнення, переходу або припинення права власності та інших
речових прав на нерухоме майно, а також права власності на об\’єкти
незавершеного будівництва шляхом внесення відповідного запису до
Реєстру прав власності на нерухоме майно (пункт 1.2).
Пунктом 2.1 Положення ( z0157-02 ) встановлено, що для
проведення державної реєстрації виникнення, переходу або
припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно
власник (власники), інший правонабувач (правонабувачі) або
уповноважена ним (ними) особа подає реєстратору БТІ заяву про
державну реєстрацію прав.
Таким чином, у разі, якщо право користування (найму, оренди)
будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами
підлягає державній реєстрації з підстав, зазначених у розділі I
цих Методичних рекомендацій, – заяву про державну реєстрацію
такого речового права подає правонабувач (правонабувачі) або
уповноважена ним (ними) особа, з огляду на те, що саме вказана
особа є заінтересованою у визнанні та підтвердженні державою її
речового права.
2. Численні звернення БТІ щодо процедури внесення запису до
Реєстру прав про припинення речового права свідчать про
необхідність висловлення наступної позиції.
Речове право в контексті порушеного питання – це право
користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними
спорудами, їх окремими частинами, що виникає на підставі
відповідного договору найму (оренди). Строк дії такого договору є
його істотною умовою. При цьому, з припиненням зазначеного
договору найму (оренди) припиняється й речове право, що виникло
відповідного до нього.
Згідно з підпунктом 6.2.3 пункту 6.2 Положення ( z0157-02 )
записи про інші речові права на нерухоме майно, відмінні від права
власності, та суб\’єкта (суб\’єктів) цих прав розділу Реєстру прав
містять, зокрема, строк дії речового права.
Таким чином, виходячи з правової природи речового права, яке
є строковим, а також з огляду на те, що строк дії речового права є
обов\’язковою складовою запису розділу Реєстру прав, припинення
речового права з підстав закінчення його строку відповідно до
істотних умов договору не тягне за собою обов\’язок звернення особи
з відповідною заявою для внесення відповідних змін до Реєстру
прав.
Водночас, у разі дострокового припинення речового права із
заявою про внесення відповідних змін до Реєстру прав має
звернутися зацікавлена особа, якою може бути як власник майна, так
і правонабувач (правонабувачі).