ЗАТВЕРДЖЕНО
Наказ Міністерства
юстиції України
13.10.2010 N 2500/5
МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ стосовно державної реєстрації права користування
(найму, оренди) будівлею або іншими капітальними
спорудами, їх окремими частинами
I. Загальні положення
16 березня 2010 року набрав чинності Закон України від
11 лютого 2010 року N 1878-VI ( 1878-17 ) \”Про внесення змін до
Закону України \”Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обмежень\” та інших законодавчих актів України\”
(далі – Закон), яким передбачається створення єдиної системи
державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень
і визначаються нові підходи до державного регулювання цивільних
правовідносин у цій сфері.
Законом ( 1878-17 ) викладено Закон України \”Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень\”
( 1878-17 ) у новій редакції та внесено зміни до деяких
законодавчих актів, норми яких регулюють відносини, пов\’язані з
державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до Закону ( 1878-17 ) обов\’язковій державній
реєстрації підлягають речові права та обтяження як на земельні
ділянки, так і на об\’єкти нерухомого майна, розташовані на
земельних ділянках, зокрема право власності, право володіння,
право користування (сервітут), право користування (найму, оренди)
будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами,
іпотека.
Однією із нових концептуальних засад у регулюванні відносин у
сфері державної реєстрації відповідно до Закону ( 1878-17 ) є
відмова держави від необхідності здійснення державної реєстрації
правочинів шляхом виключення із положень Цивільного кодексу
України ( 435-15 ) та Закону України \”Про оренду землі\” ( 161-14 )
норм, які регулюють відносини, пов\’язані з її проведенням.
Натомість, Законом ( 1878-17 ) вводяться норми, що додатково
гарантують захист речових прав – встановлюють обов\’язковість
державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, що виникають,
зокрема, і на підставі укладених договорів.
Так, відповідно до чинної редакції статті 794 Цивільного
кодексу України ( 435-15 ) договір найму будівлі або іншої
капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не
менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації. У свою
чергу, Законом ( 1878-17 ) вказану статтю Цивільного кодексу
України ( 435-15 ) викладено у новій редакції (набуває чинності з
1 січня 2012 року), відповідно до якої право користування
нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі
або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на
строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації
відповідно до Закону ( 1878-17 ).
Слід відмітити, що єдиним критерієм, який залишається
незмінним як у випадку державної реєстрації правочинів, так і у
випадку державної реєстрації прав, що виникають на підставі таких
правочинів, є строк, на який укладено договір найму будівлі або
іншої капітальної споруди (їх окремої частини), що становить не
менш як три роки.
Звертаємо увагу, що державна реєстрація речових прав на
нерухоме майно в порядку, визначеному Законом ( 1878-17 ), буде
здійснюватись з 1 січня 2012 року.
Встановлюючи вказаний порядок державної реєстрації прав,
Закон ( 1878-17 ) визначив, що у перехідний період (до 1 січня
2012 року) державна реєстрація, зокрема, права користування
(найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх
окремими частинами проводиться реєстраторами бюро технічної
інвентаризації, створеними до набрання чинності цим Законом
( 1878-17 ) та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме
майно (далі – Реєстр прав) (пункт 3 Прикінцевих та перехідних
положень Закону) ( 1878-17 ).
Системний аналіз норм Закону ( 1878-17 ) дає підстави
стверджувати, що його положення стосовно державної реєстрації
права користування (найму, оренди) будівлею або іншими
капітальними спорудами, їх окремими частинами, в тому числі і в
частині єдиного критерію для державної реєстрації таких речових
прав (строк на який укладено договір), мають застосовуватись як
реєстраторами бюро технічної інвентаризації у перехідний період,
так і державними реєстраторами відповідно до Закону ( 1878-17 ) з
1 січня 2012 року.
При цьому необхідно наголосити, що відповідно до Закону
( 1878-17 ) право користування (найму, оренди) будівлею або іншими
капітальними спорудами, їх окремими частинами є похідним і
реєструється після державної реєстрації права власності на таке
майно.