Грошова оцінка пам\’яток архітектури та містобудування, а також історичних, ландшафтних монументального і садово-паркового мистецтва
 
     18. В основу грошової оцінки пам\’яток архітектури та містобудування, а також історичних, ландшафтних, монументального і садово-паркового мистецтва покладено визначення в установленому порядку вартості нерухомого майна з використанням результатів історико-культурних досліджень та проектування реставраційно-ремонтних робіт з визначенням переліку і розмірів витрат на їх виконання.
 
     19. Під час проведення грошової оцінки пам\’ятки слід враховувати такі критерії:
 
     дата створення пам\’ятки;
 
     категорія, до якої належить пам\’ятка;
 
     стильова характеристика пам\’ятки;
 
     особливості архітектурного рішення;
 
     раритетність пам\’ятки;
 
     схоронність (автентичність) та технічний стан головних конструктивних елементів;
 
     умови охоронного договору.
 
     20. Оцінка пам\’ятки може проводитися на підставі ринкової або неринкової видів вартості як баз оцінки. Для обґрунтування правильності вибору бази оцінки пам\’ятки слід провести такі процедури:
 
     ідентифікувати об\’єкт оцінки та пов\’язані з ним права;
 
     зазначити мету оцінки і заплановане використання її результатів;
 
     визначити вид вартості пам\’ятки, що оцінюється;
 
     виявити та зазначити у звіті всі особливі обставини, припущення та обмеження, що впливають на визначення виду вартості, що оцінюється, та всі застереження, пов\’язані з використанням результатів оцінки.
 
     21. Процедура грошової оцінки пам\’ятки включає такі основні етапи:
 
     визначення мети оцінки;
 
     ідентифікація пам\’ятки та пов\’язаних з нею прав;
 
     збирання необхідної інформації для забезпечення робіт з оцінки пам\’ятки;
 
     проведення експертизи історичної, архітектурної, художньої, наукової та іншої культурної цінності пам\’ятки;
 
     проведення експертизи технічного стану пам\’ятки;
 
     визначення вартості пам\’ятки;
 
     складення звіту про оцінку пам\’ятки та висновку про її вартість.
 
     22. Мета оцінки, вид вартості, що підлягає визначенню, встановлюються замовником відповідно до договору на проведення оцінки, якщо інше не передбачено законодавством.
 
     23. Ідентифікація пам\’ятки та пов\’язаних з нею прав – це процедура встановлення відповідності об\’єкта оцінки, режимів використання території пам\’ятки та її зон охорони наявній інформації про неї, зазначеній у поданій документації.
 
     24. Для виконання робіт з визначення вартості пам\’ятки суб\’єкту оціночної діяльності – суб\’єкту господарювання необхідно мати такі документи:
 
     документ, що підтверджує права на пам\’ятку;
 
     паспорт пам\’ятки;
 
     облікову картку пам\’ятки;
 
     технічний паспорт будівлі, виданий бюро технічної інвентаризації;
 
     матеріали інвентаризації, проведеної балансоутримувачем пам\’ятки;
 
     акт технічного стану пам\’ятки;
 
     документ, що засвідчує встановлення зони охорони пам\’ятки;
 
     охоронний договір;
 
     інші матеріали, що містять відомості про пам\’ятку.
 
     Ці документи оформляються на кожну пам\’ятку, занесену до Державного реєстру нерухомих пам\’яток України, у встановленому законодавством порядку.
 
     25. До проведення експертизи історичної, архітектурної, містобудівної, художньої, наукової чи іншої культурної цінності пам\’ятки, збереження її первісного (автентичного) вигляду та технічного стану залучаються відповідні спеціалісти чи експертні комісії, створені спеціально уповноваженими органами охорони культурної спадщини, або організації, уповноважені проводити таку експертизу.
 
     26. Для визначення під час оцінки пам\’ятки вартості творів монументального образотворчого мистецтва та елементів декоративно-прикладного мистецтва, які не можна відокремити від пам\’ятки без завдання їй шкоди (фрески, мозаїки, вітражі тощо), залучаються експерти-мистецтвознавці та фахівці, уповноважені виконувати такі роботи.
 
     27. Технічний стан пам\’ятки визначається на підставі акта технічного стану та інших документів, що містять відомості про обстеження технічного стану фахівцями, уповноваженими виконувати такі роботи.
 
     Акт технічного стану пам\’ятки складається за формою, затвердженою Мінкультури. Стосовно ансамблю (комплексу) складається окремий акт на кожний об\’єкт, що входить до складу цього ансамблю (комплексу). Акт технічного стану поновлюється не рідше ніж раз на п\’ять років, а також після проведення ремонтних, реставраційних та інших робіт чи внаслідок дії чинників, що призвели до руйнування або пошкодження пам\’ятки, – у п\’ятиденний термін після зміни її технічного стану.
 
     Відповідність даних акта технічного стану пам\’ятки та інших документів, наданих оцінювачу, технічному стану пам\’ятки на дату оцінки підтверджується особисто оцінювачем шляхом візуального або інструментального обстеження пам\’ятки та фотографування зовнішніх фасадів, інтер\’єрів, архітектурних та конструктивних елементів тощо, які мають характерні ознаки фізичного зносу.
 
     У разі виявлення розбіжностей зазначених у документах даних з реальним станом пам\’ятки або недостатнього обсягу інформації про її експлуатаційну надійність суб\’єкт оціночної діяльності – суб\’єкт господарювання письмово повідомляє про це замовника оцінки і припиняє виконання робіт до отримання достовірних даних щодо технічного стану пам\’ятки на дату оцінки. У разі неможливості отримання таких даних оцінювач самостійно або із залученням відповідних спеціалістів проводить роботи з визначення технічного стану об\’єкта оцінки.
 
     Інформація про технічний стан пам\’ятки є основою для визначення витрат на ремонтно-реставраційні роботи, проведення яких необхідне для забезпечення експлуатаційної придатності пам\’ятки, яка передбачає її технічну надійність та функціональну придатність.
 
     28. Якщо під час визначення вартості пам\’ятки використовується ринкова вартість як база оцінки, проводиться аналіз найбільш ефективного використання пам\’ятки.
 
     Принцип найбільш ефективного використання пам\’ятки полягає в тому, що її ринкова вартість визначається з урахуванням найбільш ефективного використання та безумовного виконання умов охоронного договору стосовно режимів її використання у спосіб, що потребує якнайменших змін і доповнень пам\’ятки та забезпечує максимальне збереження її автентичності та просторової композиції.
 
     29. Для проведення грошової оцінки вартості пам\’яток застосовуються витратний, дохідний та порівняльний методичні підходи.
 
     Вибір методичних підходів до оцінки пам\’ятки здійснюється з урахуванням мети оцінки, категорії, виду вартості пам\’ятки, наявності, обсягу та достовірності інформації, необхідної для проведення оцінки.
 
     30. Вартість відтворення (заміщення) поліпшень земельної ділянки пам\’ятки, яка визначається шляхом застосування методів витратного підходу, розраховується як вартість відтворення (заміщення) будівельного об\’єкта з урахуванням його історико-культурної цінності.
 
     31. Для пам\’яток національного значення визначається виключно вартість відтворення поліпшень земельної ділянки пам\’ятки, яка дорівнює кошторисній вартості створення в сучасних умовах нового об\’єкта, що є точною копією поліпшень земельної ділянки оцінюваної пам\’ятки за конструктивними ознаками.
 
     32. Залишкова вартість відтворення (заміщення) пам\’ятки (Вз) визначається за такою формулою:
 
     Вз = Вв х (1-Зфіз/100) х (1-Зфунк/100) х (1-Зек/100) х
(Кс/100 х Кц + (1-Кс/100)) + Вм + Вз,
 
  де Вв – вартість відтворення (заміщення) поліпшень земельної ділянки пам\’ятки, гривень;
 
     Кц – інтегральний коефіцієнт, що враховує цінність пам\’ятки як об\’єкта культурної спадщини;
 
     Зфіз – фізичний знос, відсотків;
 
     Зфунк – функціональний знос, відсотків;
 
     Зек – економічний знос, відсотків;
 
     Кс – показник схоронності, відсотків;
 
     Вм – вартість творів монументального, декоративного та образотворчого мистецтва, які не можна відокремити від пам\’ятки без завдання їй шкоди, гривень;
 
     Вз – вартість прав, пов\’язаних із земельною ділянкою, гривень.
 
     33. Вартість відтворення (заміщення) поліпшень земельної ділянки пам\’ятки (Вв) визначається за такою формулою:
 
Вв = Вод х V або
 
Вв = Вк,
 
  де Вод – вартість одиниці будівельного об\’єму або площі поліпшень земельної ділянки об\’єкта нерухомості, подібного до поліпшень земельної ділянки оцінюваної пам\’ятки за функціональними, конструктивними, архітектурними ознаками;
 
     V – загальний будівельний об\’єм або площа поліпшень земельної ділянки пам\’ятки;
 
     Вк – кошторисна вартість створення в сучасних умовах нового об\’єкта нерухомості, який є точною копією поліпшень земельної ділянки оцінюваної пам\’ятки за архітектурними та конструктивними ознаками.
 
     34. Вартість одиниці будівельного об\’єму або площі поліпшень земельної ділянки об\’єкта, подібного до оцінюваної пам\’ятки, та кошторисна вартість створення нового об\’єкта нерухомості, який є точною копією поліпшень земельної ділянки пам\’ятки, розраховуються на підставі таких документів:
 
     Ресурсні елементні кошторисні норми на реставраційно-відновлювальні роботи (ДБН Д.2.5-2001);
 
     Правила визначення вартості будівництва (ДБН Д.1.1-1-2000);
 
     Вказівки по застосуванню ресурсних елементних кошторисних норм на реставраційно-відновлювальні роботи (ДБН Д.1.1-5-2001).
 
     Використовуються також інші нормативні документи з питань ціноутворення у відповідних галузях.
 
     За наявності проектно-кошторисної документації на створення пам\’ятки вартість відтворення поліпшень земельної ділянки пам\’ятки визначається на підставі кошторисної вартості будівництва, наведеної в цінах, які діяли на дату оцінки, шляхом застосування індексів, що встановлюються Держбудом для визначення вартості будівництва на території України, а також щомісячних коефіцієнтів інфляції за періоди, для яких такі індекси ще не встановлено.
 
     Об\’єм (площа) пам\’ятки визначається на підставі технічного паспорта будівлі, виданого бюро технічної інвентаризації, або облікової картки пам\’ятки.
 
     35. Визначення історичної, архітектурної, художньої, наукової, іншої культурної цінності пам\’ятки здійснюється шляхом аналізу зазначених характеристик пам\’ятки. Кожному виду цінності відповідає сукупність показників, значення яких наведено в додатку 6 до Методики. Всі види цінностей ґрунтуються на принципі постійного динамічного розвитку, тобто види і кількість показників у межах певного виду цінностей з плином часу існування пам\’ятки постійно змінюються.
 
     Коефіцієнт, що враховує цінність пам\’ятки (Кц), визначається згідно з додатком 6 до цієї Методики за такою формулою:
 
     Кц = 1+Кі+Км+Кк+Ке+Кін+Ку,
 
  де Кі  – коефіцієнт, що враховує історичну цінність; 
     Км – коефіцієнт, що враховує містобудівну цінність;
 
     Кк – коефіцієнт, що враховує унікальність загального композиційного рішення;
 
     Ке – коефіцієнт, що враховує виразність екстер\’єру;
 
     Кін – коефіцієнт, що враховує виразність інтер\’єру;
 
     Ку – коефіцієнт, що враховує утилітарну цінність.
 
     Для визначення кожного коефіцієнта залучаються фахівці, що мають відповідну кваліфікацію та досвід, або організації, уповноважені проводити такі експертизи.
 
     36. Фізичний знос (Зфіз) визначається на підставі документів, що містять відомості про обстеження технічного стану пам\’ятки, та підтверджується результатами її обстеження оцінювачем.
 
     37. Функціональний знос (Зфунк) визначається виходячи з наявних ознак невідповідності проекту, матеріалів, внутрішнього або зовнішнього планування, інженерного обладнання сучасним ринковим вимогам.
 
     38. Економічний знос (Зек) визначається на підставі аналізу впливу на вартість об\’єкта оцінки зовнішніх факторів.
 
     39. Коефіцієнт схоронності (Кс) визначається на дату оцінки на підставі даних, зазначених у паспорті пам\’ятки або інших матеріалах, що містять відомості про пам\’ятку, за результатами експертизи відповідних спеціалістів або організацій, уповноважених проводити такі експертизи.
 
     40. Вартість творів монументального, декоративного та образотворчого мистецтва, які не можна відокремити від пам\’ятки без завдання їй шкоди (Вм), визначається на підставі результатів відповідних мистецтвознавчих експертиз.
 
     41. Під час проведення грошової оцінки пам\’ятки із застосуванням витратного підходу враховується також оцінка місця її розташування, визначена як ринкова вартість прав, пов\’язаних із земельною ділянкою, на якій розташована пам\’ятка (Вз).
 
     42. Застосування методів дохідного підходу здійснюється переважно під час оцінки пам\’ятки, яка приносить або може приносити дохід.
 
     43. Грошова оцінка пам\’ятки провадиться на основі потенційних доходів від її використання, визначених на дату оцінки. При цьому аналізується дохід, що може бути отриманий від передачі пам\’ятки в оренду, або дохід від її експлуатації з іншою метою, що не суперечить законодавству з питань охорони культурної спадщини.
 
     44. Загальні вимоги до оцінки пам\’ятки шляхом застосування методів дохідного підходу встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна з урахуванням особливостей, викладених у пунктах 45-47 цієї Методики.
 
     45. Під час визначення потенційного доходу від використання пам\’ятки аналізуються такі фактори:
 
     можливість збільшення доходів, що обумовлено культурною цінністю, місцем розташування, експлуатаційною придатністю пам\’ятки або іншими факторами;
 
     можливість зменшення доходів, що пов\’язано з обмежувальними умовами встановлених режимів використання пам\’ятки, місцем розташування, технічним станом, невідповідністю окремих характеристик об\’єкта сучасним ринковим вимогам або іншими факторами.
 
     У разі наявності інформації про доходи від експлуатації подібних об\’єктів, які не є пам\’ятками, вплив факторів, пов\’язаних з культурною цінністю пам\’ятки, на дохід від її використання може враховуватися шляхом застосування коефіцієнтів, порядок визначення яких зазначено в пункті 35 цієї Методики.
 
     46. Витрати на утримання пам\’ятки у стані, в якому вона може приносити дохід, або доведення її до такого стану визначаються на підставі розрахунку необхідних реставраційно-ремонтних робіт, що здійснюються з урахуванням експлуатаційної придатності пам\’ятки, на дату оцінки та умов охоронного договору.
 
     47. Ставка капіталізації визначається з урахуванням додаткових ризиків, пов\’язаних з особливостями використання і отримання доходу від використання пам\’ятки.
 
     48. Передумовою для застосування методів порівняльного підходу для визначення відповідного виду вартості пам\’ятки є наявність достатньої та достовірної ринкової інформації щодо цін продажу або цін пропозицій об\’єктів, подібних до пам\’ятки.
 
     У разі наявності зазначеної інформації оцінка вартості пам\’ятки за методами порівняльного підходу проводиться в порядку, визначеному нормативно-правовими актами з оцінки майна.
 
     49. Особливістю застосування методів порівняльного підходу до оцінки пам\’яток є те, що до сукупності елементів порівняння включаються показники, які характеризують культурну цінність об\’єктів порівняння, рівень їх схоронності (автентичності) та обмежувальні умови охоронних договорів стосовно режимів використання пам\’ятки.
 
     50. Узгодження отриманих результатів здійснюється відповідно до вимог, визначених у нормативно-правових актах з оцінки майна.
 
     51. Оформлення результатів грошової оцінки пам\’яток (звіту про оцінку майна, що містить висновки про його вартість) здійснюється в порядку, встановленому нормативно-правовими актами з оцінки майна.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *