Визначення вартості окремих частин будинку (блока, секції)
1. Визначення вартості заміщення (відтворення) окремих частин будинку (блока, секції) – квартир, нежитлових приміщень може здійснюватися на основі укрупненого показника вартості заміщення (відтворення) будинку (блока, секції) або його житлової (нежитлової) частини, розрахованої під час визначення вартості заміщення (відтворення) такого будинку (блока, секції) у розділі V цього Порядку.
Ураховуючи те, що вартісні показники однакових квартир у різних блоках (секціях) одного будинку можуть відрізнятися, оцінка окремих квартир здійснюється на основі вартісних показників того блока (секції) будинку, у якому розташована квартира, що підлягає оцінці.
Для визначення вартості заміщення (відтворення) квартири як окремої частини будинку (блока, секції) пріоритетним є використання укрупненого показника вартості заміщення (відтворення) одиниці площі оціненого будинку (блока, секції) та загальної площі такої квартири.
2. Вартість заміщення (відтворення) квартири як окремої частини будинку (блока, секції), якщо характеристики квартири не відрізняються суттєво від відповідних характеристик будинку (блока, секції), визначається як добуток укрупненого показника вартості будинку (блока, секції) та об\’єму чи площі оцінюваної квартири.
Якщо характеристики квартири суттєво відрізняються від відповідних характеристик будинку (блока, секції), де розміщена така квартира, вартість заміщення (відтворення) якого попередньо визначена відповідно до розділу V цього Порядку на підставі укрупненого показника вартості одиниці площі такого будинку (блока, секції), його вартість заміщення (відтворення) за наявності необхідної інформації коригується на поправні коефіцієнти, визначені відповідно до цього пункту та пункту 4 цього розділу.
Для цього необхідно враховувати:
а) поправний коефіцієнт на відмінність величини опосередкованої загальної площі квартири будинку (блока, секції) від загальної площі оцінюваної квартири згідно з підпунктом \”в\” пункту 5 розділу IV цього Порядку.
Наприклад, якщо загальна площа оцінюваної квартири 62,5 м-2, якій згідно з даними таблиці 5 відповідає поправний коефіцієнт 1,00, а в будинку, де розміщена ця квартира, середня загальна площа однієї квартири 92,0 м-2, для якої згідно з таблицею 5 поправний коефіцієнт становить 0,95, поправний коефіцієнт дорівнює:
Кпл.кв.=1,00/0,95=1,05;
б) поправний коефіцієнт на відмінність середньої висоти приміщень будинку від висоти приміщень оцінюваної квартири в цьому будинку. Зазначений поправний коефіцієнт використовується лише у тих випадках, коли поверхи будинку мають різну висоту.
Наприклад, необхідно розрахувати поправний коефіцієнт для випадку, коли висота приміщень оцінюваної квартири hпр.кв. на верхньому поверсі будинку становить 3,8 м, а середня висота приміщень цього будинку hпр.б. становить 2,9 м. У такому випадку поправний коефіцієнт з урахуванням різної висоти приміщень оцінюваної квартири і опосередкованої висоти приміщень в будинку в цілому становить:
 
в) поправний коефіцієнт, що враховує відмінності у висоті поверху оцінюваної квартири порівняно із середньою висотою поверху будинку, у якому розміщена така квартира, Кв.пов(о).
Зазначений коефіцієнт визначається згідно з підпунктом \”а\” пункту 5 розділу V цього Порядку як відношення поправних коефіцієнтів для висоти поверху оцінюваної квартири до середньої висоти поверхів будинку.
Наприклад, оцінювана квартира має висоту поверху hп.кв. 4,3 м, для якої згідно з таблицею 3 поправний коефіцієнт становить 0,863, а середня висота поверхів будинку hп.б.(о) дорівнює 3,3 м, якій відповідно до даних таблиці 3 відповідає поправний коефіцієнт 0,94. У такому випадку поправний коефіцієнт Кв.пов(о) дорівнює:
 
На підставі визначених поправних коефіцієнтів розраховується загальний коефіцієнт Кз(кв) до вартості заміщення (відтворення) 1 м-2 загальної площі оціненого будинку, який враховує відмінність об\’ємно-планувальних показників оцінюваної квартири і будинку, у якому така квартира розміщена, а саме:
Кз(кв)=Кпл.кв.хКв.пр.хКв.пов(о)=1,05х1,31х0,92=1,26.
3. У разі використання для визначення вартості заміщення (відтворення) квартири показника корисного об\’єму оцінюваної квартири такий показник коригується на поправний коефіцієнт KV, який ураховує частку допоміжних приміщень, пропорційну розміру корисного об\’єму квартири, що оцінюється, та поправний коефіцієнт Кв.пов(о) на відмінність висоти поверху оцінюваної квартири від середньої висоти поверху оціненого будинку (блока, секції), який визначається відповідно до підпункту \”в\” пункту 2 цього розділу.
За наявності даних щодо загальної площі всіх квартир оцінюваного будинку (блока, секції) значення KV визначається за формулою:
 
де
V(р)ж.ч.
розрахунковий об\’єм житлової частини будинку, визначений відповідно до пункту 8 розділу III цього Порядку, який для житлових будинків без нежитлових приміщень дорівнює загальному будівельному об\’єму такого будинку;
Sкв.б.
загальна площа усіх квартир будинку;
hп.б.
середньозважена висота поверху будинку.
У разі відсутності інформації, необхідної для визначення коефіцієнта KV для квартири, що оцінюється, за формулою, наведеною в цьому пункті Порядку, значення коефіцієнта може визначатись за відомостями відібраних об\’єктів-аналогів відповідно до додатка 3 цього Порядку або, якщо інформація відсутня в зазначеному додатку, відповідно до цього пункту з використанням усередненого значення коефіцієнта KV.
Усереднене значення коефіцієнта KV становить:
1,619 (для житлових будинків з висотою поверху до 2,8 м включно);
1,736 (для житлових будинків з висотою поверху понад 2,8 м);
1,805 (для гуртожитків).
4. У разі наявності відмінностей окремих структурних елементів оцінюваної квартири від відповідних структурних елементів будинку (блока, секції), де розміщена така квартира, вартість заміщення (відтворення) якого попередньо визначена відповідно до розділу V цього Порядку на підставі укрупненого показника вартості заміщення (відтворення) одиниці площі чи одиниці будівельного об\’єму такого будинку (блоку, секції), вартість заміщення (відтворення) оцінюваної квартири коригується шляхом внесення таких поправок:
а) поправки на наявність поліпшень внутрішнього опорядження і окремих конструктивних елементів, зокрема, якщо були замінені вікна, підлога, перегородки, утеплені стіни, засклені балкони оцінюваної квартири порівняно з оціненим будинком (блоком, секцією). Такі поправки враховуються як додаткові складові вартості заміщення квартири і розраховуються шляхом множення укрупненого показника вартості наявних поліпшень, наведених у Збірнику, на їх обсяги у відповідних одиницях виміру (м-2, м-3, м п.).
У разі коли категорія внутрішнього опорядження оцінюваної квартири в цілому відрізняється від категорії внутрішнього опорядження попередньо оціненого будинку, поправний коефіцієнт, що враховує таку відмінність, розраховується за формулою, наведеною в пункті 10 розділу IV цього Порядку;
б) поправки на наявність в оцінюваній квартирі додаткових елементів квартири та інженерного обладнання (джакузі, каміни тощо) порівняно з типовим оснащенням квартир оціненого раніше будинку (блока, секції), в якому розміщена квартира. Такі поправки враховуються як додаткові складові вартості заміщення квартири і визначаються на основі укрупнених показників вартості відтворення відповідних елементів квартири відповідно до Збірника та питомої ваги інженерного обладнання, наведених у технічній частині Збірника.
5. Визначення вартості заміщення (відтворення) нежитлових приміщень на підставі укрупнених показників вартості відтворення об\’єктів-аналогів, наведених у Збірнику, може проводитися з використанням укрупненого показника вартості заміщення (відтворення) 1 м-3 будівельного об\’єму будинку, у якому розташовані такі приміщення, або 1 м-2 загальної корисної площі нежитлових приміщень. При цьому пріоритетним є використання укрупненого показника вартості заміщення (відтворення) 1 м-3 будівельного об\’єму попереднього оціненого відповідно до розділу V цього Порядку будинку (блока, секції), у якому розміщені такі приміщення, та їх корисного об\’єму.
У разі оцінки нежитлових приміщень, розміщених у підземній частині будинку (блока, секції), або оцінки нежитлових приміщень павільйонного типу (без перегородок, внутрішніх дверей, з неповним інженерним обладнанням), зокрема паркінгів, до вартості заміщення (відтворення) 1 м-3 об\’єму будинку (блока, секції) застосовується коефіцієнт 0,8.
Під час відбору об\’єктів-аналогів перевага віддається таким типам (типорозмірам) з нежитловими приміщеннями:
з однаковим функціональним призначенням;
з подібним внутрішнім опорядженням і складом інженерного обладнання:
з найближчими значеннями корисної площі нежитлових приміщень, що підлягають оцінці, і площі таких приміщень об\’єкта-аналога.
У разі коли поверховість, конструктивно-технологічні характеристики стін, клас якості (капітальність), категорія внутрішнього опорядження, умови будівництва і перелік інженерного обладнання будинку (блока, секції) з оцінюваними нежитловими приміщеннями збігаються з відповідними показниками об\’єкта-аналога, а будівельний об\’єм, висота поверху і площа нежитлових приміщень відрізняються від відповідних показників об\’єкта-аналога не більше ніж на 35 відсотків, визначення вартості заміщення нежитлових приміщень може здійснюватися за укрупненими показниками вартості загального будівельного об\’єму будинку чи будівельного об\’єму нежитлових приміщень відібраного об\’єкта-аналога з унесенням поправок на відмінність конструктивних елементів і видів робіт оцінюваних нежитлових приміщень від нежитлових приміщень об\’єкта-аналога.
У разі оцінки нежитлових приміщень, які розташовані нижче позначки чистої підлоги першого поверху, де також розміщені допоміжні приміщення, що забезпечують експлуатацію та побутове обслуговування таких нежитлових приміщень, розрахунковий об\’єм оцінюваних нежитлових приміщень визначається за формулою:
V*(р)н.ж.п.=V*н.ж.п.(-)хКп.ч.,
де
V*н.ж.п.(-)
корисний об\’єм нежитлових приміщень, розташованих нижче позначки чистої підлоги першого поверху.
У разі оцінки нежитлових приміщень, які розташовані вище позначки чистої підлоги першого поверху, експлуатація та побутове обслуговування яких забезпечується допоміжними приміщеннями, їх розрахунковий об\’єм визначається за формулою:
V*(р)н.ж.п.=V*н.ж.п.(+)хКп.ч.хК*v,
де
V*н.ж.п.(+)
корисний об\’єм нежитлових приміщень, розташованих вище позначки чистої підлоги першого поверху;
К*v
поправний коефіцієнт, що додатково до об\’єму таких нежитлових приміщень ураховує об\’єм допоміжних приміщень, розташованих вище позначки чистої підлоги першого поверху, який визначається за формулою:
 
де
Vб(+)
будівельний об\’єм оцінюваного будинку вище позначки чистої підлоги першого поверху;
Sкв.б.
загальна площа всіх квартир будинку;
S*н.ж.п(+)
корисна площа нежитлових приміщень будинку, розташованих вище позначки чистої підлоги першого поверху;
hп.б.
середньозважена висота поверху будинку.
У разі оцінки нежитлових приміщень, які розташовані вище позначки чистої підлоги першого поверху, експлуатація та побутове обслуговування яких забезпечується лише допоміжними приміщеннями, що розташовані нижче позначки чистої підлоги першого поверху, поправний коефіцієнт К*v дорівнює 1.
За відсутності інформації про загальну корисну площу всіх квартир будинку, у якому розміщені оцінювані нежитлові приміщення з допоміжними приміщеннями для житлової і нежитлової частин будинку, коефіцієнт К*v визначається в порядку, наведеному в пункті 3 цього розділу.
6. Вартість заміщення (відтворення) окремих частин будинку (блока, секції) – квартир, нежитлових приміщень визначається шляхом використання:
укрупненого показника вартості заміщення (відтворення) такого будинку (блока, секції), визначеного відповідно до абзацу другого пункту 4 розділу V цього Порядку з урахуванням положень пункту 1 цього розділу та у разі потреби поправок до нього, розрахованих відповідно до пунктів 2 та/або 4 цього розділу;
укрупненого показника вартості відтворення такого будинку, визначеного відповідно до абзацу третього пункту 4 розділу V цього Порядку, з урахуванням у разі потреби поправок до нього, розрахованих відповідно до пунктів 2 та/або 4 цього розділу.
7. За умови відсутності укрупнених показників вартості відтворення окремих конструктивних елементів та видів робіт у Збірнику вартість окремих конструктивних елементів квартири (нежитлових приміщень) та видів робіт визначається за проектно-кошторисною документацією та іншими вихідними даними, наданими замовником оцінки, а за їх відсутності – шляхом складання кошторисів.
8. У разі відсутності у Збірнику укрупнених показників вартості відтворення окремих елементів будинків, господарсько-побутових будівель і окремих споруд їх оцінка може здійснюватися за укрупненими показниками вартості відтворення відповідних об\’єктів відповідно до Збірника укрупнених показників вартості відтворення функціональних об\’єктів-аналогів для оцінки малоповерхових будинків, будівель та споруд (додаток до наказу Фонду державного майна України та Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 23 грудня 2004 року № 2929/227, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18 січня 2005 року за № 54/10334) з використанням індексу зміни ринкової вартості будівельно-монтажних робіт за період з 01 січня 2003 року до 01 січня 2007 року, що дорівнює 1,9.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *