Визначення вартості заміщення (відтворення) багатоповерхових житлових будинків та їх частин (блоків, секцій)
1. Оцінка багатоповерхових житлових будинків і їх частин (блоків, секцій) на основі укрупнених показників вартості відтворення об\’єктів-аналогів Збірника проводиться із застосуванням таких методів:
спрощений метод – для оцінки житлових будинків переважно старого покоління (збудованих до 1983 року включно) з використанням інформації про об\’єкти-аналоги Збірника, які мають скорочений перелік техніко-економічних показників і характеристик. Укрупнені показники вартості таких об\’єктів-аналогів визначені станом на 01 січня 2007 року шляхом застосування індексів зміни вартості основних конструктивних елементів, видів робіт та інженерного обладнання багатоповерхових житлових будинків до їх цін, що існували в 1969, 1984 роках;
загальний метод – для оцінки житлових будинків нового покоління (збудованих після 1983 року) з використанням інформації про об\’єкти-аналоги Збірника, які мають розширений перелік техніко-економічних показників і характеристик. Укрупнені показники вартості таких об\’єктів-аналогів визначені на основі кошторисів, складених відповідно до норм і цін, що існували в будівництві станом на 01 січня 2007 року.
Визначення вартості відтворення житлового будинку, у тому числі поверховістю більше 24 поверхів, і їх частин (блоків, секцій) може здійснюватись на підставі інформації про техніко-економічні показники та вартість такого будинку, що містяться в документах, які підтверджують прийняття його в експлуатацію, зокрема декларації про готовність об\’єкта до експлуатації (для об\’єктів, що належать до I-III категорій складності) або акті готовності об\’єкта до експлуатації (для об\’єктів, що належать до IV-V категорій складності), або проектної документації за наявності таких вихідних даних у балансоутримувача будинку.
2. Визначення вартості заміщення (відтворення) багатоповерхових житлових будинків і їх частин (блоків, секцій) за спрощеним методом з використанням укрупнених показників вартості відповідних об\’єктів-аналогів, наведених у Збірнику, проводиться в такій послідовності:
2.1. Отримуються від замовника оцінки наявні у нього вихідні дані стосовно оцінюваного будинку (блока, секції) відповідно до вимог цього Порядку, у тому числі інформація про рік введення будинку в експлуатацію. У разі відсутності у замовника необхідної для оцінки інформації отримуються додаткові вихідні дані у балансоутримувача такого будинку (блока, секції).
Вихідні дані повинні містити найменування оцінюваного будинку відповідно до будівельного паспорта або затвердженого проекту будівництва та такі техніко-економічні характеристики:
функціональне призначення будинку (будинок з повнометражними квартирами, будинок з малометражними квартирами (готельного типу, для малосімейних), гуртожиток, інше спеціалізоване житло);
кількість поверхів будинку;
вид будинку за конструктивно-технологічними характеристиками стін;
клас якості (капітальність) будинку;
умови будівництва (звичайні, особливі);
об\’ємно-планувальні показники:
будівельний об\’єм всього будинку;
будівельний об\’єм надземної частини;
будівельний об\’єм підземної частини;
кількість секцій;
кількість квартир;
загальна площа квартир будинку та корисна площа нежитлових приміщень;
висота поверхів надземної та підземної частин;
наявність та основні характеристики інженерного обладнання;
наявність підвалу, мансарди, нежитлових приміщень.
Порівняльний аналіз та зіставлення показників оцінюваного будинку з аналогічними показниками об\’єкта-аналога проводиться за зазначеними в цьому підпункті показниками.
2.2. Підбираються за таблицями Збірника об\’єкти-аналоги, які мають однакові чи найбільш близькі до оцінюваного будинку основні показники (кількість поверхів, вид за конструктивно-технологічними характеристиками стін, кількість секцій, об\’єм), а також додаткові показники (клас якості (капітальність) будинку, наявність інженерного обладнання, підвалу, мансарди чи нежитлових приміщень).
Якщо об\’єкт-аналог за основними та додатковими показниками оцінюваного будинку не знайдено, розглядаються суміжні типи (типорозміри) об\’єктів-аналогів у такій послідовності:
типи об\’єктів-аналогів з іншими видами стін за умови однакової кількості поверхів з об\’єктом оцінки;
типи об\’єктів-аналогів з більшою чи меншою кількістю поверхів на один поверх;
типи чи типорозміри об\’єктів-аналогів з найменшими відхиленнями об\’ємів від об\’єму об\’єкта оцінки.
В усіх випадках відхилення об\’ємів об\’єктів-аналогів (типів, типорозмірів) від об\’ємів оцінюваних будинків не повинно перевищувати ±35 відсотків.
Характеристики і показники відібраних об\’єктів-аналогів старого покоління можуть упорядковуватися у вигляді таблиці за формою, наведеною в додатку 1 до цього Порядку, до якої також заносяться тип, код об\’єкта-аналога та його укрупнений показник вартості. У рядку \”функціональне призначення оцінюваного будинку\” наводиться один із варіантів: житловий будинок з повнометражними квартирами, будинок з малометражними квартирами, гуртожиток, інше спеціалізоване житло, споруда.
2.3. Проводиться порівняльний аналіз показників об\’єкта-аналога, зазначених у підпункті 2.1 цього пункту, з відповідними показниками оцінюваного будинку (блока, секції) і за наявності відмінностей окремих показників визначаються і застосовуються поправки до укрупненого показника вартості відтворення будівельного об\’єму об\’єкта-аналога.
2.4. Проводиться зіставлення конструктивних елементів, видів робіт і інженерного обладнання об\’єкта-аналога з відповідними елементами оцінюваного будинку (блока, секції). За наявності відмінностей конструктивно-технологічних характеристик окремих елементів будинків розраховуються і застосовуються поправки за правилами, наведеними в розділі IV цього Порядку.
Визначається загальний поправний коефіцієнт для оцінюваного будинку (блока, секції).
Порівняльний аналіз із зіставленням структурних елементів оцінюваного будинку (блока, секції) з відповідними елементами об\’єкта-аналога з подальшим розрахунком поправних коефіцієнтів для окремих елементів і загального поправного коефіцієнта до укрупненого показника вартості відтворення об\’єкта-аналога відображається в таблиці, яка за переліком структурних елементів відповідає таблицям опису об\’єктів-аналогів старого покоління.
2.5. Визначається вартість заміщення (відтворення) житлового будинку (блока, секції) станом на 01 січня 2007 року шляхом розрахунку його:
вартості відтворення на основі добутку укрупненого показника вартості відтворення об\’єкта-аналога, наведеного в Збірнику, та об\’єму оцінюваного будинку (блока, секції);
вартості заміщення на основі добутку укрупненого показника вартості відтворення об\’єкта-аналога зі Збірника, об\’єму оцінюваного будинку (блока, секції) і поправних коефіцієнтів до укрупненого показника вартості відтворення об\’єкта-аналога, визначених на етапі порівняльного аналізу шляхом зіставлення об\’ємно-планувальних показників і конструктивно-технологічних характеристик об\’єкта оцінки і об\’єкта-аналога відповідно до цього підпункту. У разі відсутності або неповноти деякої інформації про оцінюваний будинок (блок, секцію) з об\’єктивних причин, що не дає змоги дослідити і визначити певні поправні коефіцієнти, визначення вартості відтворення оцінюваного будинку проводиться за припущення про відсутність впливу відповідних факторів на вартість об\’єкта оцінки.
У разі зміни відповідно до Податкового кодексу України ставки податку на додану вартість укрупнений показник вартості відтворення об\’єкта-аналога визначається з урахуванням нової ставки зазначеного податку.
3. Оцінка багатоповерхових житлових будинків та їх частин (блоків, секцій) за загальним методом з використанням укрупнених показників вартості відтворення відповідних об\’єктів-аналогів, наведених у Збірнику, проводиться в такій послідовності:
3.1. На основі обстеження оцінюваного будинку визначається блок (секція), до якого належить оцінювана квартира, і готуються вихідні дані стосовно такого блока (секції) згідно з вимогами цього Порядку.
У разі коли об\’єктами оцінки є будинки з однаковими за своїми показниками блоками (секціями), окремі блоки (секції) можуть окремо не оцінюватися, а вважатись ідентичними.
У разі коли оцінюваний будинок складається з двох і більше секцій, які відрізняються за своїми основними показниками (кількістю поверхів, кількістю квартир, загальною середньою площею однієї квартири, наявністю нежитлових приміщень, підвалу, мансарди та іншими основними показниками), визначається вартість кожного блока (секції) окремо, а вартість оцінюваного будинку в цілому складається з вартостей усіх його частин (блоків, секцій, підвалу).
Проведення порівняльного аналізу шляхом зіставлення показників відібраного об\’єкта-аналога з відповідними показниками оцінюваного будинку (блока, секції) може виконуватися за формою, наведеною в додатку 2 до цього Порядку.
3.2. Підбираються потенційні об\’єкти-аналоги за таблицями відповідного розділу Збірника з використанням ідентичних або найбільш близьких за значеннями показників оцінюваного будинку (блока, секції), на підставі яких проводиться порівняльний аналіз. Підбір об\’єктів-аналогів проводиться шляхом розгляду основних та додаткових показників будинку (блока, секції), зазначених у таблиці (додаток 2).
У разі відбору декількох потенційних об\’єктів-аналогів перевага віддається тому об\’єкту-аналогу, у якого збігаються з оцінюваним будинком кількість поверхів, конструктивно-технологічні характеристики стін, кількість секцій, а більшість інших показників ідентичні чи мають мінімальні відхилення за своїми значеннями.
Якщо об\’єкт-аналог за показниками оцінюваного будинку (блока, секції) не знайдено, потенційний об\’єкт-аналог відбирається з дотриманням таких вимог:
об\’єкт-аналог з іншими, ніж в оцінюваного об\’єкта, конструктивно-технологічними характеристиками стін за умови однакового показника кількості поверхів;
об\’єкт-аналог із більшою чи меншою кількістю поверхів (допускається відмінність на один поверх) за умови однакових з оцінюваним об\’єктом конструктивно-технологічних характеристик стін;
об\’єкт-аналог із найменшою різницею в об\’ємі порівняно з оцінюваним об\’єктом.
У всіх випадках відхилення будівельного об\’єму і загальної площі квартир потенційного об\’єкта-аналога не повинно перевищувати значення відповідних показників оцінюваного будинку більше ніж на 50 відсотків.
3.3. Проводиться порівняльний аналіз шляхом зіставлення кількості поверхів, конструктивно-технологічних характеристик стін, умов будівництва, об\’ємно-планувальних показників та інших основних та додаткових показників об\’єкта-аналога з відповідними показниками оцінюваного будинку (блока, секції) і за наявності відмінностей за окремими показниками згідно з вимогами цього Порядку визначаються окремі поправні коефіцієнти до укрупнених показників вартості відтворення об\’єкта-аналога. У разі відсутності або неповноти деякої інформації про об\’єкт оцінки, що виникла з об\’єктивних причин, про які зазначається у звіті про оцінку майна, що не дає змоги дослідити і визначити певні поправні коефіцієнти, визначення вартості заміщення (відтворення) оцінюваного будинку (блока, секції) проводиться за припущення про відсутність впливу відповідних факторів на вартість об\’єкта оцінки.
На цьому етапі також визначається загальний поправний коефіцієнт до вартості відтворення об\’єкта-аналога як будинку (блоку, секції) в цілому Кб.заг шляхом перемноження всіх поправних коефіцієнтів, визначених відповідно до цього Порядку.
3.4. Проводиться порівняльний аналіз із зіставленням показників структурних елементів об\’єктів-аналогів з аналогічними показниками відповідних структурних елементів оцінюваного будинку (блока, секції) і за наявності відмінностей їх конструктивно-технологічних характеристик визначаються поправні коефіцієнти до відносної вартості (питомої ваги) окремих структурних елементів у загальній вартості відтворення об\’єкта-аналога кі.
На завершальному етапі визначення розміру поправок розраховується загальний поправний коефіцієнт з урахуванням відмінностей усіх структурних елементів оцінюваного будинку (блока, секції) порівняно з відповідними елементами об\’єкта-аналога за формулою:
 ,
де
γiа
відносна вартість (питома вага) i-го структурного елемента об\’єкта-аналога в його загальній вартості відтворення у відсотках;
кi
поправний коефіцієнт з урахуванням відмінностей i-го структурного елемента оцінюваного будинку (блока, секції) та відповідного елемента об\’єкта-аналога, визначений відповідно до підпункту 6.1 пункту 6 розділу IV цього Порядку. Якщо відмінностей не виявлено, кi=1;
n
загальна кількість елементів оцінюваної будівлі.
Поправний коефіцієнт Ке.заг використовується для визначення відносної вартості (питомої ваги) структурних елементів оцінюваного будинку (блока, секції) γiо(100%) після врахування поправок за умови, що сума питомої ваги таких елементів становитиме 100 відсотків.
Відносна вартість (питома вага) i-го структурного елемента оцінюваного будинку (блока, секції) визначається за формулою:
γiо(100%)=γiа(попр):Ке.заг,
де
γiо(100%)
відносна вартість (питома вага) i-го структурного елемента оцінюваного будинку (блока, секції) за умови, що їх загальна сума становить 100 відсотків;
γiа(попр)
відносна вартість (питома вага) i-го структурного елемента об\’єкта-аналога після врахування поправок.
У разі відсутності або неповноти деякої інформації про об\’єкт оцінки, що виникла з об\’єктивних причин, про які зазначається у звіті про оцінку майна, що не дає змоги дослідити і визначити певні поправні коефіцієнти, визначення вартості заміщення (відтворення) оцінюваного будинку (блока, секції) проводиться за припущення про відсутність впливу відповідних факторів на вартість оцінюваного будинку (блока, секції).
Порівняльний аналіз із зіставленням структурних елементів оцінюваного будинку (блока, секції) з відповідними елементами об\’єкта-аналога і розрахунком поправних коефіцієнтів для окремих структурних елементів кi і загального поправного коефіцієнта Ке.заг до показників вартості відтворення об\’єкта-аналога в цілому відображається в звіті про оцінку в послідовності та за переліком структурних елементів оцінюваного будинку (блока, секції), що відповідає таблицям технічних характеристик і питомої ваги конструктивних елементів, видів робіт та інженерного обладнання будинків об\’єктів-аналогів нового покоління Збірника, а за описом таких елементів – характеристикам оцінюваного будинку (блока, секції).
Перелік структурних елементів об\’єкта-аналога доповнюється елементами, які відсутні в об\’єкті-аналогу, але наявні в оцінюваному будинку (блоку, секції), або є рівноцінною заміною відповідного елемента об\’єкта-аналога.
3.5. Визначається вартість заміщення (відтворення) житлового будинку (блока, секції) станом на 01 січня 2007 року шляхом розрахунку його:
вартості відтворення на основі добутку укрупненого показника вартості відтворення об\’єкта-аналога, наведеного в Збірнику, та загального будівельного об\’єму або загальної площі всіх квартир оцінюваного будинку (блока, секції) за формулою:
 
де
Вв.б.(07)
вартість відтворення житлового будинку (блока, секції) станом на 01 січня 2007 року;
ва(1м2)
укрупнений показник вартості відтворення об\’єкта-аналога, грн/м-2;
ва(1м3)
укрупнений показник вартості відтворення об\’єкта-аналога, грн/м-3;
Vо.буд
загальний будівельний об\’єм оцінюваного будинку (блока, секції);
Sо.буд.
загальна площа всіх квартир оцінюваного будинку (блока, секції);
вартості заміщення на основі добутку укрупненого показника вартості відтворення об\’єкта-аналога зі Збірника, загального будівельного об\’єму або загальної площі всіх квартир оцінюваного будинку (блока, секції) і поправних коефіцієнтів до укрупненого показника вартості відтворення об\’єкта-аналога, визначених за результатами порівняльного аналізу із зіставленням основних та додаткових показників і конструктивно-технологічних характеристик структурних елементів оцінюваного будинку (блока, секції) і об\’єкта-аналога, за формулою:
 
де
Вз.б.(07)
вартість заміщення житлового будинку (блока, секції) станом на 01 січня 2007 року;
Кб.заг
загальний поправний коефіцієнт до укрупненого показника вартості відтворення об\’єкта-аналога, що враховує відмінність його основних та додаткових показників від аналогічних показників оцінюваного будинку (блока, секції);
Ке.заг
загальний поправний коефіцієнт до укрупненого показника вартості відтворення об\’єкта-аналога, що враховує відмінність конструктивно-технологічних характеристик його структурних елементів від аналогічних показників структурних елементів оцінюваного будинку (блока, секції).
У разі зміни відповідно до Податкового кодексу України ставки податку на додану вартість укрупнений показник вартості відтворення об\’єкта-аналога визначається з урахуванням нової ставки зазначеного податку.
4. Вартість заміщення (відтворення) багатоповерхового житлового будинку (блока, секції) на дату оцінки визначається шляхом використання:
вартості заміщення (відтворення) оцінюваного будинку, визначеної відповідно до пунктів 2 або 3 цього розділу, збільшеної на індекс зміни вартості будівельно-монтажних робіт за період з 01 січня 2007 року до дати оцінки;
вартості відтворення такого будинку, визначеної відповідно до абзацу четвертого пункту 1 цього розділу, збільшеної на індекс зміни вартості будівельно-монтажних робіт за період з дати введення будинку в експлуатацію до дати оцінки.
Для оцінки житлового будинку поверховістю понад 24 поверхи застосовується метод, зазначений в абзаці четвертому пункту 1 цього розділу.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *