Система поправок на відмінність оцінюваного житлового будинку від об\’єктів-аналогів
1. За наявності відмінностей умов будівництва, класу якості (капітальності), загальних показників, об\’ємно-планувальних і технічних характеристик житлового будинку від характеристик відібраного для оцінки об\’єкта-аналога до його вартості відтворення застосовуються поправки, які визначаються у формі поправних коефіцієнтів.
Система введення поправок до вартості заміщення житлового будинку, що оцінюється, передбачає певні види поправок у:
класі якості (капітальності) будинків;
регіональних і місцевих умовах будівництва;
загальних показниках;
об\’ємно-планувальних показниках;
конструктивних елементах і видах робіт;
системах інженерного обладнання і окремих елементах будинків (ліфти, ґанки, балкони тощо) (наявність/відсутність або відмінність таких систем).
Для введення поправних коефіцієнтів на конструктивно-технологічні характеристики стін, інженерне забезпечення, матеріал чи вид робіт житлового будинку застосовуються питома вага основних конструктивних елементів, видів робіт та інженерного обладнання (далі – структурні елементи), зазначені у Збірнику.
Питома вага структурного елемента визначається у відсотках відносно вартості будинку на підставі вартості такого структурного елемента. Сума питомої ваги усіх структурних елементів об\’єкта-аналога дорівнює 100%.
2. Залежно від строку служби, строку експлуатації, конструктивно-технологічних характеристик стін, перекриттів та наявного інженерного обладнання житлові будинки розподіляються на класи якості (капітальності), наведені у додатку А до Збірника.
Якщо клас якості (капітальності) об\’єкта оцінки не відповідає капітальності об\’єктів-аналогів, наведених у Збірнику, до їх укрупнених показників необхідно застосувати поправні коефіцієнти для врахування класів якості (капітальності) об\’єкта оцінки, наведені в таблиці 1.
Таблиця 1
Поправні коефіцієнти для врахування класів якості (капітальності) об\’єкта оцінки
Клас якості (капітальності) об\’єкта-аналога
Клас якості (капітальності) об\’єкта оцінки
1
2
3
4
5
6
1
1,00
0,93
0,86
0,80
0,74
0,69
2
1,08
1,00
0,93
0,86
0,80
0,74
3
1,16
1,08
1,00
0,93
0,86
0,80
4
1,25
1,16
1,08
1,00
0,93
0,86
5
1,35
1,25
1,16
1,08
1,00
0,93
6
1,45
1,35
1,25
1,16
1,08
1,00
3. Укрупнені показники вартості відтворення житлових будинків не враховують зростання вартості будівництва в сейсмічних районах (крім зазначеного у Збірнику об\’єкта-аналога типу 1.44). Для оцінки житлових будинків, розташованих у сейсмічних районах (понад 6 балів), до їх укрупнених показників вартості застосовуються поправні коефіцієнти для врахування сейсмічності району розташування об\’єкта оцінки, наведені в таблиці 2.
Таблиця 2
Поправні коефіцієнти для врахування сейсмічності району розташування об\’єкта оцінки
Кількість поверхів житлових будинків
Сейсмічність, бали
6
7
8
9
4 – 5
1,00
1,03
1,05
1,08
6 – 9
1,00
1,05
1.10
1,16
10 – 12
1,00
1,08
1,15
1,20
13 – 16
1,00
1,10
1,20
Перелік населених пунктів, що перебувають у сейсмонебезпечних зонах, а також сейсмічність у балах таких пунктів наведено в додатку А до ДБН В.1.1-12:2006 \”Будівництво у сейсмічних районах України\”, затверджених наказом Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України від 23 серпня 2006 року № 282 (далі – ДБН В.1.1-12:2006).
Для житлових будинків у населених пунктах, не наведених у додатку А до ДБН В.1.1-12:2006, сейсмічність у балах визначається безпосередньо за картами загального сейсмічного районування території України з врізкою карт Автономної Республіки Крим та Одеської області (додаток Б до ДБН В.1.1-12:2006).
У разі розміщення об\’єктів оцінки в районах з іншими особливими умовами будівництва (розроблювані, карстові території, осідаючі ґрунти тощо) до укрупнених показників вартості відтворення об\’єктів-аналогів, наведених у Збірнику, застосовується поправний коефіцієнт 1,11.
4. Поправками на відмінність загальних показників оцінюваного будинку та об\’єктів-аналогів є:
а) поправні коефіцієнти, що враховують перевищення будівельного об\’єму оцінюваного будинку щодо об\’єму об\’єкта-аналога понад 5%.
Такі коефіцієнти до показників вартості відтворення об\’єктів-аналогів становлять:
для цегляних і дрібноблокових будинків – 0,95;
для великопанельних і великоблокових будинків – 0,98.
У разі коли будівельний об\’єм оцінюваного будинку перевищує об\’єм об\’єкта-аналога до 5% включно, вартість відтворення об\’єкта-аналога не коригується.
Зазначені поправки використовуються під час застосування спрощеного методу оцінки;
б) поправка для оцінюваних будинків з підвалом, якщо в об\’єкта-аналога підвал відсутній.
У такому разі вартість будинку за спрощеним методом визначається як сума вартостей надземної і підземної частин. При цьому вартість підвалу визначається шляхом множення укрупнених показників вартості відтворення об\’єкта-аналога на будівельний об\’єм підземної частини житлового будинку з коефіцієнтом 0,8.
5. Поправками на відмінність об\’ємно-планувальних показників оцінюваного будинку та об\’єктів-аналогів є:
а) поправний коефіцієнт з урахування відмінностей висоти поверху оцінюваного будинку порівняно з висотою поверху об\’єкта-аналога.
Укрупнені показники вартості відтворення об\’єктів-аналогів визначені у Збірнику переважно для багатоповерхових житлових будинків із середньою висотою поверху – 2,8 м, яку мають будинки найбільш масової забудови. Для випадків, коли висота поверхів об\’єкта оцінки відрізняється від висоти поверхів об\’єкта-аналога, наведеного у Збірнику, до показників вартості відтворення об\’єкта-аналога необхідно застосовувати поправні коефіцієнти на відмінність висоти поверху об\’єкта оцінки від базової висоти об\’єкта-аналога – 2,8 м, наведені в таблиці 3.
Таблиця 3
Поправні коефіцієнти на відмінність висоти поверху об\’єкта оцінки від базової висоти об\’єкта-аналога – 2,8 м
Висота поверху, м
2,7 і нижче
2,8
2,9
3,0
3,1
3,2
3,3
3,4
3,5
Поправний коефіцієнт
1,01
1,00
0,99
0,97
0,96
0,95
0,94
0,93
0,92
Висота поверху, м
3,6
3,7
3,8
3,9
4,1
4,3
4,5
4,8
5,2 і вище
Поправний коефіцієнт
0,91
0,91
0,90
0,89
0,88
0,86
0,85
0,83
0,81
Висотою поверху будинку є відстань між відмітками чистих підлог двох суміжних поверхів, яка складається з висоти приміщення і товщини перекриття над поверхом. У разі коли поверхи житлового будинку є різними за висотою, розраховується середньозважена висота поверху такого будинку.
У разі коли поверхи будинку є різними за висотою та площею, розраховується середньозважена висота поверху за формулою:
 ,
де
hi
висота i-го поверху;
Si
площа i-го поверху;
n
кількість поверхів;
б) поправний коефіцієнт у зв\’язку з більшою чи меншою кількістю поверхів оцінюваного будинку порівняно з об\’єктом-аналогом.
Якщо оцінюваний будинок, його блок (секція) відрізняються від об\’єктів-аналогів на один поверх, показник його вартості заміщення визначається із застосуванням поправних коефіцієнтів на відмінність у кількості поверхів між об\’єктом-аналогом та об\’єктом оцінки, зазначеними у таблиці 4.
Таблиця 4
Поправні коефіцієнти на відмінність у кількості поверхів між об\’єктом-аналогом та об\’єктом оцінки
Кількість поверхів об\’єкта-аналога
Зміна кількості поверхів об\’єкта оцінки на один
збільшення
зменшення
4 – 8
0,990
1,016
9 – 12
0,988
1,020
понад 12
0,985
1,024
В окремих випадках за умови поверховості об\’єктів-аналогів понад 12 поверхів, коли основні конструктивно-технологічні характеристики стін об\’єкта оцінки і об\’єкта-аналога однакові, кількість поверхів оцінюваного будинку може перевищувати кількість поверхів об\’єкта-аналога на 2 – 5 поверхів. У такому разі до укрупнених показників вартості відтворення об\’єктів-аналогів застосовуються поправні коефіцієнти до показників вартості відтворення об\’єктів-аналогів у разі перевищення кількості поверхів об\’єкта оцінки на 2 – 5 поверхів згідно з таблицею 4.1.
Таблиця 4.1
Поправні коефіцієнти до показників вартості відтворення об\’єктів-аналогів у разі перевищення кількості поверхів об\’єкта оцінки на 2 – 5 поверхів
Кількість поверхів об\’єкта-аналога
Допустиме перевищення кількості поверхів об\’єкта оцінки щодо об\’єкта-аналога
Поправний коефіцієнт
13 – 16
2
0,98
17 – 19
до 5
0,97
в) поправний коефіцієнт на різну величину середньої загальної площі квартир в оцінюваному будинку і об\’єкті-аналогу.
За різних розмірів середньої загальної площі квартир об\’єктів-аналогів вартість заміщення об\’єкта оцінки визначається з використанням поправних коефіцієнтів до укрупнених показників вартості відтворення об\’єктів-аналогів у разі відмінностей середньої загальної площі квартир об\’єкта оцінки порівняно з середньою загальною площею квартири 55-65 м-2 об\’єкта-аналога, зазначених у таблиці 5.
Таблиця 5
Поправні коефіцієнти до укрупнених показників вартості відтворення об\’єктів-аналогів у разі відмінностей середньої загальної площі квартир об\’єкта оцінки порівняно з середньою загальною площею квартири 55-65 м-2 об\’єкта-аналога
Розмір середньої загальної площі квартир оцінюваного будинку, м-2
Поправний коефіцієнт
До 35 включно
1,15
Понад 35 до 45 включно
1,05
Понад 35 до 55 включно
1,02
Понад 55 до 65 включно
1,00
Понад 65 до 80 включно
0,98
Понад 80 до 95 включно
0,95
Понад 95 до 120 включно
0,92
Понад 120 до 150 включно
0,89
Понад 150
0,85
Для житлових будинків з малометражними квартирами (готельного типу, для малосімейних, спеціалізованих житлових будинків для інвалідів і осіб похилого віку та гуртожитків) поправні коефіцієнти, наведені в таблиці 5, не використовуються.
Наприклад, розрахувати поправний коефіцієнт впливу на вартість заміщення оцінюваного будинку із середньою загальною площею квартири 92,0 м-2, для якої згідно з даними таблиці 5 поправний коефіцієнт становить 0,95, за умови, що об\’єкт-аналог має середню загальну площу квартири 79,8 м-2, якій відповідає поправний коефіцієнт 0,98. У такому випадку поправний коефіцієнт становить:
0,95 : 0,98 = 0,97;
г) поправні коефіцієнти на відмінність у кількості секцій між об\’єктом-аналогом та об\’єктом оцінки наведено у таблиці 6.
Таблиця 6
Поправні коефіцієнти на відмінність у кількості секцій між об\’єктом-аналогом та об\’єктом оцінки
Кількість секцій, шт.
1
2
3
4
5 і більше
Поправний коефіцієнт
1,031
1,00
0,972
0,957
0,942
6. Поправний коефіцієнт Кі на відмінність конструктивних елементів і видів робіт оцінюваного будинку і об\’єкта-аналога розраховується як відношення укрупнених показників вартості кожного з таких структурних елементів відповідно оцінюваного будинку і об\’єкта-аналога, а саме:
Кі=вео:веа,
де
вео
укрупнені показники вартості структурного елемента оцінюваного будинку;
веа
укрупнені показники вартості відповідного структурного елемента об\’єкта-аналога.
Укрупнені показники вартості для всіх основних елементів будівель: фундаментів, стін, перекриттів, перегородок, підлог, заповнення прорізів та покрівель, визначені для найбільш розповсюджених варіантів застосування різних матеріалів і технологій у практиці будівництва житла в Україні, наведені в Збірнику у відповідних одиницях виміру (грн/м-2, грн/м-3, грн/п.м).
6.1. У разі заміни кількох видів одного конструктивного елемента об\’єкта-аналога на кілька інших видів такого елемента в оцінюваному будинку визначення поправного коефіцієнта Ке здійснюється з використанням середньозваженої вартості, що враховує частку різних видів цього елемента в загальному обсязі будинків, які порівнюються, а саме:
Ке=вес(о):вес(а),
де
вес(о)
середньозважений укрупнений показник вартості конструктивного елемента оцінюваного будинку, який складається з кількох видів (двох і більше), в гривнях на одиницю виміру елемента;
вес(а)
середньозважений укрупнений показник вартості відповідного конструктивного елемента об\’єкта-аналога, який також має кілька видів, у гривнях на одиницю виміру елемента.
6.2. Середньозважений укрупнений показник вартості конструктивного елемента оцінюваного будинку вес(о) розраховується за даними щодо частки кожного виду елемента в загальному обсязі оцінюваного будинку, отриманої в процесі його обстеження, за формулою:
 ,
де
Δn
частка n-го виду конструктивного елемента в загальній його кількості для оцінюваного будинку;
вen(o)
укрупнений показник вартості n-го виду елемента оцінюваного будинку, в гривнях на одиницю виміру елемента.
6.3. Середньозважений укрупнений показник вартості конструктивного елемента об\’єкта-аналога вес(а) розраховується за даними Збірника щодо питомої ваги кожного виду такого елемента в загальній вартості об\’єкта-аналога в такій послідовності:
а) розраховується кількість кожного виду конструктивного елемента об\’єкта-аналога, що розглядається:
 
де
γem(a)
питома вага m-го виду конструктивного елемента об\’єкта-аналога, що розглядається, у відсотках;
вa(v)
укрупнений показник вартості відтворення одного м-3 об\’єкта-аналога, у гривнях;
Va
загальний об\’єм об\’єкта-аналога, у м-3;
вem(a)
укрупнений показник вартості m-го виду конструктивного елемента, що розглядається, у гривнях на відповідну одиницю виміру елемента;
б) визначається частка m-го виду конструктивного елемента в загальній його кількості для об\’єкта-аналога за формулою:
 ;
в) за даними, отриманими відповідно до підпунктів \”а\” і \”б\” цього підпункту, розраховується середньозважений укрупнений показник вартості конструктивного елемента об\’єкта-аналога вес(a) за формулою:
 ,
де
Δm
частка m-го виду конструктивного елемента в загальній його кількості для об\’єкта-аналога;
вem(a)
укрупнений показник вартості m-го виду конструктивного елемента об\’єкта-аналога, що розглядається, в гривнях на відповідну одиницю виміру.
При цьому визначається загальна питома вага конструктивного елемента об\’єкта-аналога як сума питомої ваги окремих його видів, до якої застосовується поправний коефіцієнт Ке, що розрахований відповідно до підпункту 6.1 цього пункту.
7. Поправні коефіцієнти з урахуванням конструктивних відмінностей фундаментів об\’єкта оцінки і фундаментів об\’єктів-аналогів з різною висотою підземної частини визначаються в такій послідовності:
а) розраховується поправний коефіцієнт як відношення висоти підземної частини оцінюваного будинку до аналогічного показника будинку-аналога, а саме:
Кф(h)=hп.ч.о:hп.ч.а,
де
hп.ч.о
висота підземної частини оцінюваного будинку (підвалу, у тому числі технічного підвалу), яка встановлюється під час обстеження;
hп.ч.а
висота підземної частини об\’єкта-аналога, яка визначається шляхом ділення об\’єму його підземної частини Vп.ч.а на площу забудови Sз.а, які для об\’єктів-аналогів нового покоління наводяться в Збірнику;
б) відповідно до підпункту 6.1 пункту 6 цього розділу розраховується поправний коефіцієнт, що враховує відмінності фундаментів різних конструктивних рішень (товщина, матеріал тощо) оцінюваного будинку і будинку-аналога, за формулою:
Кф(в)=вфо:вфа,
де
вфо і вфа
укрупнені показники вартості фундаментів (грн/м-2) відповідно до оцінюваного будинку і об\’єкта-аналога, які наведені у Збірнику для окремих видів фундаментів;
в) розраховується поправний коефіцієнт на відмінність площ забудови оцінюваного будинку і об\’єкта-аналога за формулою:
Кф(S)=Sо:Sа,
де
Sо і Sа
площі забудови відповідно оцінюваного будинку і об\’єкта-аналога;
г) визначається загальний поправний коефіцієнт на відмінність фундаментів (підземної частини) оцінюваного будинку і об\’єкта-аналога:
Кзаг.ф=Кф(h)хКф(в)хКф(S)
У разі коли для об\’єктів-аналогів окремо визначена питома вага (відносна вартість) земляних робіт – γз в загальній вартості відтворення об\’єкта-аналога, поправний коефіцієнт до цього показника визначається через співвідношення об\’ємів підземної частини оцінюваного будинку і об\’єкта-аналога, а саме:
 
де
Кз
коефіцієнт земляних робіт;
Vп.ч.о
об\’єм підземної частини оцінюваного будинку;
Vп.ч.а
об\’єм підземної частини об\’єкта-аналога, і враховується під час визначення загального поправного коефіцієнта на відмінність фундаментів.
8. Укрупнені показники вартості відтворення об\’єктів-аналогів зі стінами з цегли та каменів керамічних або силікатних передбачають, як правило, мурування стін середньої складності.
У разі коли складність мурування стін в оцінюваних будинках відрізняється від складності мурування відповідних стін об\’єктів-аналогів, до відносної вартості (питомої ваги) стін в загальній вартості відтворення об\’єкта-аналога застосовуються поправні коефіцієнти на відмінність складності мурування стін з цегли та каменів керамічних або силікатних оцінюваного будинку та об\’єкта-аналога, що наведені в таблиці 7.
Таблиця 7
Поправні коефіцієнти на відмінність складності мурування стін з цегли та каменів керамічних або силікатних оцінюваного будинку та об\’єкта-аналога
Показники
Стіни цегляні та дрібноблокові за складністю мурування
прості
середньої складності
складні
Поправний коефіцієнт
0,957
1,000
1,045
Ознаки стін за складністю мурування наведені в технічній частині Збірника.
9. За наявності в оцінюваних будинках фасадів, повністю обштукатурених, залежно від складності архітектурного оформлення цегляних і дрібноблокових стін фасаду і виду штукатурення (тинькування) до їх відносної вартості (питомої ваги) в загальній вартості відтворення об\’єкта-аналога застосовуються поправні коефіцієнти Кшт на відмінність опорядження цегляних і дрібноблокових стін фасаду оцінюваного будинку і об\’єкта-аналога згідно з таблицею 8.
Таблиця 8
Поправні коефіцієнти на відмінність опорядження цегляних і дрібноблокових стін фасаду оцінюваного будинку і об\’єкта-аналога
Архітектурне оформлення фасаду будинків
Поправні коефіцієнти для стін, повністю обштукатурених розчином
цементно-вапняним
кольоровим чи теразитовим
з мармуровим дрібняком
Стіни прості
1,022
1,026
1,035
Стіни середньої складності
1,028
1,034
1,045
Стіни складні
1,041
1,049
1,065
Для випадків часткового штукатурення фасаду оцінюваного будинку значення поправних коефіцієнтів розраховується на основі даних таблиці 8 за формулою:
 
де
Sшт
площа обштукатурених фасадних стін оцінюваного будинку;
Sзаг
загальна площа зовнішніх стін оцінюваного будинку;
Кт
табличне значення поправного коефіцієнта.
При цьому площа обштукатурених фасадних стін та загальна площа зовнішніх стін оцінюваного будинку визначаються за вирахуванням площі прорізів.
У разі наявності інших видів опорядження фасадів поправні коефіцієнти визначаються як відношення укрупненого показника вартості зовнішніх стін об\’єкта оцінки і об\’єкта-аналога (з відповідними для цих стін конструктивними рішеннями і видами опорядження) за правилами, визначеними в пункті 6 цього розділу.
10. Укрупнені показники вартості відтворення об\’єктів-аналогів Збірника визначені, як правило, з урахуванням вартості поліпшеного внутрішнього опорядження приміщень.
У разі коли категорія внутрішнього опорядження об\’єкта оцінки відрізняється від категорії внутрішнього опорядження об\’єкта-аналога до укрупненого показника вартості відтворення такого об\’єкта-аналога застосовуються поправні коефіцієнти на відмінність категорії внутрішнього опорядження оцінюваного будинку і об\’єкта-аналога, наведені в таблиці 9.
Таблиця 9
Поправні коефіцієнти на відмінність категорії внутрішнього опорядження оцінюваного будинку і об\’єкта-аналога
Показник
Категорія внутрішнього опорядження
просте (С)
поліпшене (П)
високоякісне (В)
Поправний коефіцієнт
0,96
1,00
1,05
Характеристики окремих категорій внутрішнього опорядження житлових будинків наведені в технічній частині Збірника.
Поправний коефіцієнт Коп до відносної вартості (питомої ваги) внутрішнього опорядження в загальній вартості відтворення об\’єкта-аналога ϒоп(а) у разі іншої категорії внутрішнього опорядження оцінюваного будинку розраховується за формулою:
 
де
Ко
поправний коефіцієнт із таблиці 9, який відповідає категорії внутрішнього опорядження оцінюваного будинку;
Ка
поправний коефіцієнт із таблиці 9, який відповідає категорії внутрішнього опорядження об\’єкта-аналога.
11. Поправки на відсутність чи наявність структурних елементів оцінюваного будинку враховуються таким чином:
а) на вартість відсутніх у оцінюваному будинку структурних елементів зменшується вартість відтворення об\’єктів-аналогів шляхом вилучення (прирівнювання до нуля) показників питомої ваги відповідних структурних елементів об\’єкта-аналога. У разі коли відсутній структурний елемент оцінюваного будинку замінюється на інший, подібний за функціональним призначенням (наприклад, централізоване опалення на автономне опалення), відносна вартість (питома вага) першого вилучається, а останнього додається до переліку показників оцінюваного будинку, значення якої наведене в технічній частині Збірника чи в примітках до таблиць-характеристик відповідних об\’єктів-аналогів;
б) розраховується вартість додатково наявних в оцінюваному будинку (порівняно з об\’єктом-аналогом) структурних елементів чи поліпшень зовнішнього і внутрішнього опорядження сучасними матеріалами, яка додається до вартості відтворення об\’єкта-аналога.
Вартість додаткових структурних елементів будинків визначається за їх характеристиками на основі укрупнених показників їх вартості, наведених у Збірнику.
Вартість поліпшень за видами робіт визначається шляхом множення наведеного в Збірнику укрупненого показника його вартості на обсяги таких поліпшень у відповідних одиницях виміру (м-2, м-3, м п.);
в) зазначений у підпунктах \”а\” і \”б\” цього пункту порядок внесення поправок на наявність чи відсутність структурних елементів використовується також під час оцінки окремих квартир (нежитлових приміщень), якщо оцінювана квартира (нежитлові приміщення) внаслідок реконструкції чи капітального ремонту своїми структурними елементами відрізняється від відповідних структурних елементів будинку, де вона (вони) розміщена (розміщені).

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *