Порядок вибору об\’єктів-аналогів (типів) для оцінки будівель 
     21. Вибір об\’єктів-аналогів під час оцінки об\’єктів на основі 
спрощеного  методу  полягає  у виконанні ряду операцій з основними 
характеристиками оцінюваних об\’єктів і табличними даними.
     До вибору  об\’єкта-аналога  приступають  після  визначення за 
оцінюваним об\’єктом величин V, S, P, n і P/S.
     Порядок вибору  об\’єкта-аналога і здійснення оцінки на основі 
спрощеного методу  наведений  у  підрозділі  5  Загальної  частини 
Збірника ( v2929224-04 ), приклад N 1. 
     22. Під  час оцінки об\’єктів на основі загального методу,  що 
може використовуватися для всіх видів малоповерхових будівель,  до 
вибору  об\’єкта-аналога  приступають  також  після  визначення  за 
оцінюваним об\’єктом величин V, S, P, n і P/S.
     Далі за    таблицею   величин   параметричних   характеристик 
конфігурації горизонтальних перетинів будівель  у  залежності  від 
значень  P/S  та  S  (табл.  1 цього Порядку) знаходимо відповідну 
величину параметра k для оцінюваного об\’єкта.
     За значення  параметра  k  приймають  величину,  знайдену  за 
найближчим значенням координати S з  інтерполяцією  по  координаті 
P/S.
     У разі попадання перетину координат P/S і S у зону  табл.  1, 
де  параметри  k  відсутні,  значення  параметра k визначається за 
формулою, наведеною при цій таблиці.
     Потім за   таблицею   величин   параметричних   характеристик 
об\’ємно-планувальних рішень будівель у залежності від значень k  і 
n  (табл.  2  цього  Порядку)  знаходимо  для  оцінюваного об\’єкта 
відповідну величину параметра A.
     За значення  параметра  A  приймають  величину,  знайдену  за 
найближчим значенням координати k з інтерполяцією по координаті n. 
     23. Далі використовуємо зведену таблицю величин параметричних 
характеристик об\’єктів-аналогів (табл.  3 цього Порядку),  за якою 
вибираємо групу потенційних аналогів шляхом порівняння величини  n 
оцінюваного  об\’єкта  з  наведеними  в  таблиці  значеннями  n для 
об\’єктів-аналогів.  У групу потенційних аналогів  включаються  всі 
об\’єкти,  величини  параметрів n яких відрізняються від величини n 
оцінюваного  об\’єкта  не  більше  ніж  на  0,5  (попередній  вибір 
аналогів  за  приведеним числом поверхів).  З даної групи аналогів 
вибирають такий,  величина параметра A якого найбільш  близька  до 
величини  параметра  A  оцінюваного  об\’єкта.  При  цьому значення 
параметра A оцінюваного об\’єкта обов\’язково має бути  в  діапазоні 
між  A    і  A   ,   що  наведені  в цій таблиці і визначають межі
      max     min
обґрунтованого  використання  даного   об\’єкта-аналога.   У   разі 
виконання цієї умови об\’єкт приймається як потенційний аналог.
     До групи  потенційних  аналогів можуть бути включені об\’єкти, 
основні конструктивні елементи (зокрема  стіни)  яких  однакові  з 
елементами  оцінюваного  об\’єкта.  Тому  зазначену  вище перевірку 
потенційних аналогів на прийнятність для оцінки доцільно почати  з 
одного   з   таких   об\’єктів.  Якщо  умова  перевірки  за  першим 
потенційним аналогом не виконується,  перевіряються інші об\’єкти з 
групи потенційних аналогів, і в такий спосіб буде знайдений хоча б 
один прийнятний для оцінки об\’єкт-аналог. 
     24. Мірою,   що   визначає,   наскільки   близький    обраний 
об\’єкт-аналог до  оцінюваного  об\’єкта  за  своїми  параметричними 
характеристиками n і  A,  слугує  відхилення  величин  будівельних 
об\’ємів  оцінюваного  об\’єкта  і  відповідного об\’єкта-типорозміру 
обраного аналога.
     Величину будівельного   об\’єму   об\’єкта-типорозміру  аналога 
визначають за таблицею величин будівельних об\’ємів,  побудованою в 
координатах  P/S  і  H,  що  стосується  обраного аналога,  де H – 
розрахункова  висота  одного  поверху  будинку.  Величину   об\’єму 
визначають  за  значеннями  координат P/S і H оцінюваного об\’єкта. 
Координату H оцінюваного об\’єкта обчислюють за формулою 
                         H = V / (S x n). 
     Якщо обчислена  величина   відхилення   будівельних   об\’ємів 
оцінюваного  об\’єкта й об\’єкта-типорозміру аналога становить менше 
3%   від величини будівельного об\’єму  об\’єкта-типорозміру,  то  в 
цьому  випадку  забезпечується необхідна достовірність укрупненого 
показника вартості 1 куб.м  будівельного  об\’єму,  визначеного  на 
базі  обраного  аналога і прийнятого для оцінки об\’єкта.  У такому 
випадку  укрупнений  показник  вартості  на   відхилення   величин 
будівельних об\’ємів порівнювальних об\’єктів не коригується.
     Якщо розглянуте  відхилення   величин   будівельних   об\’ємів 
перебуває  в  межах  від  3  до  20%   включно,  то визначається і 
вводиться відповідна поправка до укрупненого показника вартості на 
наявне   відхилення   величин   будівельних   об\’ємів  у  порядку, 
визначеному в пунктах 25 – 33 цього Порядку.
     При  відхиленні величин будівельних об\’ємів більше ніж на 20% 
об\’єкт  не  може  бути  використаний  як  аналог  для  оцінюваного 
об\’єкта. 
     Приклад N 1.   Оцінюваний  двоповерховий  будинок зі складним 
об\’ємно-планувальним рішенням з мансардою та підвалом під частиною 
будинку має такі характеристики:  будівельний об\’єм V = 748 куб.м, 
площа основи S = 120 кв.м,  периметр P  =  44  м,  а  також  площі 
горизонтальних перетинів  підвалу   S  = 35 кв.м,  другого поверху 
                                     п
S  = 65 кв.м і мансарди S  = 30 кв.м. 
 2                       м 
     Необхідно вибрати для  цієї  будівлі  об\’єкт-аналог  з  числа 
наявних у даному Збірнику ( v2929224-04 ).
     Обчислимо для будівлі параметри n і P/S:
     – приведене число поверхів n визначимо за формулою 
                   n = (S  + S + S  + S ) / S = 
                         п        2    м 
          (35 + 120 + 65 + 30) / 120 = 250 / 120 = 2,08; 
     – відношення P/S дорівнює 
                       P/S = 44/120 = 0,37. 
     Згідно з   таблицею   величин   параметричних   характеристик 
конфігурації  горизонтальних  перетинів  будівель у залежності від 
значень P/S  і  S  (табл.1  цього  Порядку)   і   за   показниками 
P/S = 0,37, S = 120 знаходимо значення параметра k для оцінюваного 
об\’єкта.
     Значення параметра   k   відповідно  до  п.22  цього  Порядку 
приймаємо за P/S = 0,4 і S = 118,92 
                            k = 2,53. 
     Згідно з   таблицею   величин   параметричних   характеристик 
об\’ємно-планувальних рішень будівель у залежності від значень k  і 
n (табл. 2 цього  Порядку)  за  показниками   k = 2,53 і  n = 2,08 
знаходимо для оцінюваного об\’єкта величину параметра A. 
   Значення   параметра  A  приймаємо  для  k = 2,5  та  n = 2,08, 
використовуючи інтерполяцію за координатою n 
                           A = 0,0245. 
     За зведеною   таблицею  величин  параметричних  характеристик 
об\’єктів-аналогів (табл.   3   цього    Порядку)    і    значенням 
n =  2,08 +- 0,5   формуємо виборку потенційних об\’єктів-аналогів. 
В цю   виборку    потрапили    об\’єкти-аналоги    з    порядковими 
номерами 27-47.  Розглянемо першим з потенційних об\’єктів-аналогів 
тип 1-42 зі значеннями n = 1,79 і A  = 0,0348. 
                                   a
     Для даного типу встановлені припустимі межі використання його 
як  аналога,  якими служать максимальне A    = 0,0435 і мінімальне 
                                         max
A     =  0,0290  значення  параметра  A.  У  розглянутому  випадку 
 min
величина  параметра  A оцінюваного об\’єкта A = 0,0245 перебуває за 
межами  зазначених   границь,   і   тому   даний   тип   не   слід 
використовувати як аналог.
     Необхідно подібним    чином    перевірити   інші   потенційні 
об\’єкти-аналоги в діапазоні n = 2,08 +- 0,5  і  вибрати серед  них 
такий,  у  якого  величина  A   буде  найближчою до 0,0245 в межах 
                             а
A    – A   . 
 max    min 
     Ураховуючи величину  параметра  A  =  0,0245,  отриманого  на 
основі   викладених   вище   способів   користування   зазначеними 
таблицями,  кращим аналогом для оцінюваного об\’єкта є тип 1-46,  у 
якого A  = 0,0256, A   = 0,0320 і A    = 0,0213. Відхилення об\’єму 
       a            max             min
оцінюваного  об\’єкта  від  об\’єму відповідного об\’єкта-типорозміру 
даного  аналога  становить  13,7%,   що   підтверджує   можливість 
використання  даного  типорозміру  для визначення вартості об\’єкта 
оцінки із зазначеними параметрами. 
     Приклад N 2.  Розглянемо випадок, коли для оцінюваної будівлі 
обрано об\’єкт-аналог на  межі  допустимого  використання  його  як 
аналога.
     Визначимо, наскільки  значним  при  цьому   буде   відхилення 
величин     будівельних     об\’ємів     оцінюваної    будівлі    й 
об\’єкта-типорозміру  аналога,  що  відповідає  даній  будівлі   по 
параметрах P/S і H.
     Скористаємося характеристиками    оцінюваної    будівлі     з 
прикладу N 1.
     Обчислимо для нього величини  параметрів  k  і  A  по  точних 
формулах, на основі яких отримані відповідні табличні дані. 
     Одержимо: k = 1,39, A = 0,0292. 
     Як видно    зі   зведеної   таблиці   величин   параметричних 
характеристик об\’єктів-аналогів (табл. 3 цього Порядку), обчислене 
значення   параметра  A  для  оцінюваної  будівлі,  рівне  0,0292, 
практично збіглося з граничним A    = 0,0290 для типу 1-42.  Тобто 
                                min
цей   тип,   у   крайньому   випадку,  може  використовуватись  як 
об\’єкт-аналог для оцінюваної будівлі з прикладу N 1.
     Будівельний об\’єм відповідного об\’єкта-типорозміру  визначимо 
за  таблицею  величин  будівельних  об\’ємів  будинків-типорозмірів 
цього аналога   (таблиця  1-42.2  Збірника  (  v2929224-04  ),  за 
координатами   P/S   =  0,37  і  H  оцінюваної  будівлі.  Невідома 
координата H обчислюється за формулою 
          H = V / (S х n) = 748 / (120 х 2,08) = 3,0 м. 
     Використовуючи інтерполяцію, для зазначених координат P/S і H 
отримаємо   величину   будівельного   об\’єму   об\’єкта-типорозміру 
аналога, а саме: 
                V = 705 – (((705 – 540) х 2) / 5) 
                    = 705 – ((165 х 2 ) / 5) = 
                      705 – 66 = 639 куб.м. 
     Відхилення величин будівельних об\’ємів оцінюваної  будівлі  і 
об\’єкта-типорозміру аналога, що нас цікавить, складе: 
                Дельта V = 748 – 639 = 109 куб.м 
                   або (109 х 100) / 639 = 17% 
     від будівельного об\’єму об\’єкта-типорозміру,  що менше 20%  – 
граничної величини, яка допускається при виборі об\’єкта-аналога.
     Виходячи з величини  параметра  A  =  0,0292,  отриманого  за 
точними  формулами,  кращим аналогом для оцінюваного об\’єкта є тип 
1-24 (40),  у якого A  = 0,0293,  A    = 0,0336  й  A    = 0,0244. 
                     a             max               min
Відхилення  об\’єму  оцінюваного  об\’єкта  від  об\’єму відповідного 
об\’єкта-типорозміру даного аналога становить 0%. 

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *