З А К О Н У К Р А Ї Н И
Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю
Розділ I
ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ
Стаття 1. Відносини, які регулюються цим Законом
Цей Закон встановлює загальні принципи, правові та
організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в
управління з метою фінансування будівництва житла та особливості
управління цими коштами, а також правові засади та особливості
випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з
нерухомістю.
{ Стаття 1 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV
( 3201-15 ) від 15.12.2005; в редакції Закону N 692-VI ( 692-17 )
від 18.12.2008 }
Стаття 2. Визначення термінів
Для цілей цього Закону терміни вживаються в такому значенні:
вимірна одиниця об\’єкта інвестування – встановлена правилами
фонду фінансування будівництва одиниця виміру об\’єкта
інвестування, яка визначається в метричних одиницях або в частках
(відсотках) цього об\’єкта інвестування як єдиного цілого;
управитель – фінансова установа, яка від свого імені діє в
інтересах установників управління майном і здійснює управління
залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та
відповідає вимогам, встановленим цим Законом; { Абзац третій
статті 2 в редакції Закону N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005;
із змінами, внесеними згідно із Законом N 2367-VI ( 2367-17 ) від
29.06.2010 }
договір управління майном – договір, за яким установник
управління передає управителю у довірчу власність майно з метою
досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо
окремих дій управителя з управління цим майном. За цим Законом
договором управління майном для фонду фінансування будівництва
(далі – ФФБ) є договір про участь у ФФБ, а для фонду операцій з
нерухомістю (далі – ФОН) та системи ФОН-ФФБ – договір про
придбання сертифікатів ФОН; { Абзац четвертий статті 2 в редакції
Законів N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005, N 692-VI ( 692-17 )
від 18.12.2008 }
закріплення об\’єкта інвестування за довірителем –
встановлення правовідносин між довірителем та управителем на
підставі договору про участь у ФФБ, за яких у довірителя виникає
право вимоги на цей об\’єкт інвестування в майбутньому;
об\’єкт будівництва – будівля, споруда або комплекс споруд,
будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва
яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів;
{ Абзац шостий статті 2 в редакції Закону N 3201-IV ( 3201-15 )
від 15.12.2005 }
об\’єкт інвестування – квартира або приміщення
соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або
окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс,
машиномісце тощо) в об\’єкті будівництва, яке після завершення
будівництва стає окремим майном;
Правила фонду (Правила ФФБ, Правила ФОН) – система норм,
затверджена та оприлюднена управителем цього фонду, якої мають
дотримуватися всі суб\’єкти системи фінансово-кредитних механізмів
будівництва житла для досягнення мети управління майном,
визначеної установником управління, що повинні відповідати вимогам
цього Закону; { Абзац восьмий статті 2 в редакції Закону N 692-VI
( 692-17 ) від 18.12.2008 }
позичальник – довіритель ФФБ, який отримав у банку кредит для
участі в ФФБ;
поточна ціна вимірної одиниці об\’єкта інвестування –
встановлена на момент розрахунків ціна права вимоги на одну
вимірну одиницю цього об\’єкта інвестування;
сертифікат ФОН – цінний папір, що засвідчує право його
власника на отримання доходу від інвестування в операції з
нерухомістю;
договір управителя із забудовником (далі – договір) –
договір, який регулює взаємовідносини управителя із забудовником
щодо організації спорудження об\’єктів будівництва з використанням
отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі
забудовником об\’єктів інвестування установникам управління майном
та укладається у випадках, передбачених цим Законом; { Абзац
дванадцятий статті 2 із змінами, внесеними згідно із Законом
N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005; в редакції Закону N 692-VI
( 692-17 ) від 18.12.2008 }
установник управління майном (далі – установник) – особа, яка
передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору
управління майном. У цьому Законі для ФФБ – це довіритель, при
емісії сертифікатів ФОН – це власник сертифікатів ФОН;
фінансування будівництва – використання управителем отриманих
в управління коштів на проведення проектно-вишукувальних робіт та
спорудження об\’єктів будівництва за умовами договору; { Абзац
чотирнадцятий статті 2 в редакції Закону N 692-VI ( 692-17 ) від
18.12.2008 }
фонд операцій з нерухомістю – кошти, отримані управителем ФОН
в управління, а також нерухомість і інше майно, майнові права та
доходи, набуті від управління цими коштами, в тому числі майнові
права та права вимоги, набуті за договорами про участь у фонді
фінансування будівництва; { Абзац п\’ятнадцятий статті 2 в редакції
Закону N 692-VI ( 692-17 ) від 18.12.2008 }
фонд фінансування будівництва – кошти, передані управителю
ФФБ в управління, які використані чи будуть використані
управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про
участь у ФФБ;
відкріплення об\’єкта інвестування від довірителя – припинення
правовідносин, встановлених між управителем ФФБ та довірителем
стосовно закріпленого за довірителем об\’єкта інвестування, в
результаті чого довіритель втрачає право вимоги на цей об\’єкт
інвестування з поверненням йому внесених коштів у порядку,
встановленому цим Законом;
{ Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VI ( 692-17 )
від 18.12.2008 }
{ Абзац вісімнадцятий статті 2 виключено на підставі Закону
N 3038-VI ( 3038-17 ) від 17.02.2011 }
{ Абзац дев\’ятнадцятий статті 2 виключено на підставі Закону
N 3038-VI ( 3038-17 ) від 17.02.2011 }
{ Абзац двадцятий статті 2 виключено на підставі Закону
N 3038-VI ( 3038-17 ) від 17.02.2011 }
{ Абзац двадцять перший статті 2 виключено на підставі Закону
N 3038-VI ( 3038-17 ) від 17.02.2011 }
{ Абзац двадцять другий статті 2 виключено на підставі Закону
N 3038-VI ( 3038-17 ) від 17.02.2011 }
{ Абзац двадцять третій статті 2 виключено на підставі Закону
N 3038-VI ( 3038-17 ) від 17.02.2011 }
облік прав вимоги довірителів ФФБ – облік вимірних одиниць
об\’єктів інвестування, права вимоги на які (вимірні одиниці)
належать довірителям;
{ Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VI ( 692-17 )
від 18.12.2008 }
система обліку прав вимоги довірителів ФФБ – складений
управителем на відповідну дату перелік довірителів та належних їм
прав вимоги на закріплені за ними вимірні одиниці об\’єктів
інвестування;
{ Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VI ( 692-17 )
від 18.12.2008 }
перелік об\’єктів інвестування – документ за конкретним
об\’єктом будівництва, підписаний забудовником та управителем ФФБ,
що підтверджує право управителя на здійснення операцій з вимірними
одиницями об\’єктів інвестування, що містяться в цьому документі;
{ Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VI ( 692-17 )
від 18.12.2008 }
система ФОН-ФФБ – врегульовані цим Законом та договорами дії
довірителів та управителя системи ФОН-ФФБ при організації
будівництва. Довірителями системи ФОН-ФФБ є власники сертифікатів
ФОН (установники управління ФОН), від імені яких виступає
управитель системи ФОН-ФФБ. Правовідносини ФОН-ФФБ виникають за
умови, що ФОН та ФФБ мають одного управителя, і кошти ФОН мають
спрямовуватися до ФФБ. На інших довірителів ФФБ правовідносини
системи ФОН-ФФБ не поширюються;
{ Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VI ( 692-17 )
від 18.12.2008 }
спільний інвестор ФОН – цілісна спільність власників
сертифікатів ФОН, від імені яких виступає управитель ФОН. Власники
сертифікатів ФОН, які складають спільного інвестора ФОН, не мають
права власності на наперед визначені частки активів ФОН і не
можуть самостійно розпоряджатися цими активами;
{ Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VI ( 692-17 )
від 18.12.2008; із змінами, внесеними згідно із Законом N 2367-VI
( 2367-17 ) від 29.06.2010 }
винагорода управителя ФФБ – грошові кошти, які відповідно до
цього Закону установники управління (довірителі ФФБ) сплачують
управителю для відшкодування необхідних витрат, зроблених
управителем у зв\’язку з управлінням майном (коштами), переданим
йому в управління за договорами про управління майном (договорами
про участь у ФФБ), а також для забезпечення його діяльності з
управління майном. Довірителі ФФБ сплачують управителю таку
винагороду у строки, розмірі та в порядку, визначені договором про
участь у ФФБ. Управитель може отримувати винагороду або утримувати
її самостійно в інших випадках, передбачених цим Законом;
{ Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VI ( 692-17 )
від 18.12.2008 }
винагорода управителя ФОН – грошові кошти, які відповідно до
цього Закону управитель самостійно утримує за рахунок ФОН за
здійснення управління фондом операцій з нерухомістю: проведення
операцій з нерухомістю та здійснення інших дій з управління ФОН з
метою отримання доходу в інтересах власників сертифікатів ФОН та
для забезпечення його діяльності з управління майном. Управитель
самостійно утримує таку винагороду у строки, розмірі та в порядку,
визначені Правилами ФОН;
{ Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VI ( 692-17 )
від 18.12.2008 }
вартість будівництва – погоджена управителем і забудовником
у договорі вартість будівництва всіх об\’єктів інвестування як
складової частини об\’єкта будівництва, фінансування якої
здійснюватиметься за рахунок коштів ФФБ відповідно до графіка
фінансування і розраховується виходячи з поточної ціни вимірної
одиниці об\’єкта будівництва та кількості вимірних одиниць усіх
об\’єктів інвестування за попереднім обсягом замовлення на
будівництво;
{ Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 2367-VI
( 2367-17 ) від 29.06.2010 }
пов\’язана особа юридичної особи (далі – пов\’язана особа) –
юридична особа, що здійснює контроль за відповідною юридичною
особою, або контролюється відповідною юридичною особою, або
перебуває під спільним контролем з такою юридичною особою;
{ Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 2367-VI
( 2367-17 ) від 29.06.2010 }
фізична особа або члени її сім\’ї, які здійснюють контроль за
відповідною юридичною особою (членами сім\’ї фізичної особи
вважаються її чоловік (дружина), діти або батьки фізичної особи і
її чоловіка (дружини), а також чоловіка (дружини) будь-кого з
дітей або батьків фізичної особи);
{ Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 2367-VI
( 2367-17 ) від 29.06.2010 }
посадова особа відповідної юридичної особи, уповноважена
виконувати від імені такої юридичної особи юридичні дії,
спрямовані на встановлення, зміну або припинення правових
відносин, а також члени сім\’ї цієї посадової особи;
{ Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 2367-VI
( 2367-17 ) від 29.06.2010 }
здійснення контролю за юридичною особою – володіння
безпосередньо або через пов\’язаних осіб часткою (паєм, пакетом
акцій), що становить не менш як 20 відсотків статутного капіталу
юридичної особи, або управління найбільшою кількістю голосів в
органі управління юридичної особи. Для фізичної особи загальна
сума володіння часткою статутного капіталу юридичної особи
(голосів в органі управління) визначається як загальний обсяг
корпоративних прав, що належать такій фізичній особі, членам її
сім\’ї та юридичним особам, що контролюються такою фізичною особою
або членами її сім\’ї.
{ Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 2367-VI
( 2367-17 ) від 29.06.2010 }
Стаття 3. Система фінансово-кредитних механізмів і управління
майном при будівництві житла та операціях з
нерухомістю
Системою фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла
та операціях з нерухомістю (далі – система фінансово-кредитних
механізмів) за цим Законом є врегульовані цим Законом та
договорами дії суб\’єктів системи при організації будівництва
житла, фінансуванні цього будівництва та здійсненні операцій з
нерухомістю.
Суб\’єктами такої системи є довірителі, управителі,
забудовники, страхові компанії, емітенти сертифікатів ФОН та
власники сертифікатів ФОН.
Суб\’єкти системи фінансово-кредитних механізмів не мають
права втручатися в дії управителя щодо здійснення управління
майном, окрім довірителів у разі виявлення ними фактів нецільового
управління майном, переданим управителю за договором управління
майном, шляхом подання йому відповідного письмового звернення.
{ Частина третя статті 3 в редакції Закону N 692-VI ( 692-17 ) від
18.12.2008 }
Відносини між суб\’єктами системи фінансово-кредитних
механізмів припиняються після виконання усіх зобов\’язань перед
установниками управління майном.
Стаття 4. Вимоги до окремих суб\’єктів системи
фінансово-кредитних механізмів
Управителем може бути фінансова установа, що отримала в
установленому законодавством порядку дозвіл/ліцензію на здійснення
визначеної цим Законом діяльності.
{ Статтю 4 доповнено частиною першою згідно із Законом N 2367-VI
( 2367-17 ) від 29.06.2010 }
Управителем може бути фінансова установа, статутний капітал
якої становить не менше одного мільйона євро, який повинен бути
повністю сплачений виключно грошовими коштами до початку залучення
коштів від установників управління майном.
{ Частина статті 4 із змінами, внесеними згідно із Законом
N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005; в редакції Закону N 692-VI
( 692-17 ) від 18.12.2008 }
Забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством
має право на виконання функцій замовника будівництва для
спорудження об\’єктів будівництва та уклала договір з управителем.
{ Частина статті 4 в редакції Закону N 3201-IV ( 3201-15 ) від
15.12.2005 }
Стаття 5. Фонди в управлінні, мета їх створення
Фінансові установи створюють фонди за власною ініціативою в
порядку, визначеному цим Законом.
Залежно від мети створення фонд може бути:
фондом фінансування будівництва;
фондом операцій з нерухомістю.
Метою створення ФФБ є отримання довірителями ФФБ у власність
житла.
Метою створення ФОН є отримання доходу власниками
сертифікатів цього ФОН, в тому числі шляхом участі спільного
інвестора ФОН у фонді фінансування будівництва.
